万达最新5A级写字楼产品设计要点及配置标准（全套）

5A甲级写字楼常规标准
1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。
装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0。
配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。
设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。
2、建筑规模：一般2—5万平米。
3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。
4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。
5、交通便利：有多种交通工具直达。
6、所属区位：位于主要商务区或都心区。

功能复合程度之评价标准
纯写字楼/综合楼/商务综合体
纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。

纯写字楼/综合楼/商务综合体
当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。

纯写字楼/综合楼/商务综合体
商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。

5A写字楼标准
5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；
1、办公智能化系统(OA) ：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；
2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；
3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。
4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。
5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。

写字楼6E标准
Ecological office district （绿色生态办公）
Essentialbusiness location（重要的商务区）
Elegantbuilding（有品位的建筑）
Excellentfacility and service（超一流的硬件设施与服务）
Extraordinarytenant（出众的客户）
Exactplace for business （纯商务）
亦有Exceptionof sale（非卖）一说。
随着经济的发展，城市规划、生活标准的提高，企业对办公人性化、科技化以及生态化的要求亦产生新的要求和标准。

写字楼产品设计要点
写字楼外立面
外立面在写字楼中的作用：
符合建筑物本身的功能需要；
是一种文化的特征；
注重的是美感，而且要强调某种风格；
它是写字楼的“脸面”。
主要从以下几个方面打造：
立面风格
立面形态
立面用材
立面灯光

写字楼外立面
三种基本类型：
（1）纯几何体——建筑形态的基本形式是规则几何体。如：西格拉姆大厦、原纽约世贸中心大厦。

（2）雕塑体——即建筑形体有雕塑性。如香港的奔达中心。

（3）象征体——指建筑形体具有某种精神意味或象征性。如：巴黎拉德芳斯大拱门。

在形体构成上分类：
单体式
双体式
奔达中心、纽约世贸、吉隆坡佩重纳斯双塔

联体式
德国募黎黑BMW公司大楼

写字楼外立面
变平面式
通常为上大下小，如金字塔式、退台式、台阶式等，例：旧金山泛美大厦、贝聿铭香港中银大厦等

群体式
常被视为“城中之城”，规模宏大、壮观，以群体式解决复杂的建筑和城市问题，为超大型城市综合体。例：上海商城。

自由式
反传统的、不规则式建筑组合、有个性、自由、活泼。

写字楼外立面
在平面构成上分类：
线生形：
以基本线型的组合发化，可生出无穷发化的平面形式。基本线型有两种：直线、曲线。

形生形：
以基本形为构形基础要素，创造新形体的构形方式。基本形有：正方形、矩形、正三角形、园形、菱形等。基本形经渐变、弯曲、切割、错叠、群化、减切、伸展、拉压等，可产生各种新的形式。而将原形作交合、取舍，也可产生许多新形式。

写字楼外立面
在功能和整体形式上分类：
高层、超高层建筑一般可明显地划分出三部分：
楼下部（脚）；
楼主干（身）；
楼顶部（头）。
三部分有不同的功能和艺术形象特征：主干（身）有塔式、板式、墩式三大类，而各类形体又有很多发化方式。楼脚之裙房做法和楼顶癿处理方法也同样非常丰富。如果在设计中善于变化楼的各段之形体，并把握住整体关系，则可创造出异常丰富的高层建筑形体。

写字楼外立面用材

写字楼外立面灯光
城市夜景已是城市的独特风景，通过灯光效果更能勾勒出建筑的线条与灵魂。
设计要点：
不可以影响建筑的白天景观；
物业维修方便；
不可采用彩色及大量的动态发化光色，简洁不花哨，色系不超三种；
光色方面建议采用：黄、白两种光色；
灯光线条造型美观与建筑外观材质及造型协调搭配；
选择智能控制照明方式，可以节电在20—50%以上。

写字楼外立面用材

写字楼装修装饰标准
装饰装修标准
外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。
大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料
电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；
走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；
卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或 石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；卫生间数量指标根据规范，男厕每40人设置一个大便器，每30人设置一个小便器；女厕每20人设置一个大便器；每40人设置一个洗手盆。目前很多项目的设计大部分都超出了规范的规定。一般，每个男厕大便器的服务面积集中在500平米左右，而女厕的服务面积集中在300平米左右。
办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；
生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局 ，以增添写字楼内部景观。

写字楼产品设计要点
标准层面积
对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：
标准层面积≈ 总办公面积/ [（规划限高- 裙房高度）/ 标准层层高]
对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度；
另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000 平米。

标准层层高、净高
写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离;
写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离；
层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实；
在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺设网络地板及结构设计问题，会有一定的出入；
建筑设计规范要求净高不得低于2.4米，作为甲级写字楼标准应在2.6—3.3米之间；
甲级写字楼层高一般在3.8米以上。

核心筒布置
核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：
1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；
2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；
3、综合布置：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。
中央布置

外围布置

综合布置

写字楼客梯设置
电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；
电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；
电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：
1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯
2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯
3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯
4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒

写字楼客梯设置
电梯按速度分类
1、低速电梯：速度为1m/s＞V的电梯；
2、中速电梯：速度为1.75m/s＜V＜2.5m/s的电梯；
3、高速电梯：速度为2.5m/s＜V＜6m/s的电梯；
4、超高速电梯：指速度为6m/s＜V的电梯。

写字楼客梯的上下分区
建筑高度超过75米或层数在25层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中 区、高区）分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式；
停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数 可稍多一些，高区宜少些；
竖向空间布局时考虑将人多的空间（办公、餐饮 等）布置在低层区，人少的空间（旅馆、公寓）布置在中层区或高层区；
每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯 自成一组，互相连成一排布置，每排不超过4部；
电梯的速度可随分区所在部位的增高而加快，即高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电
梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减少电梯数量。

设转换层分区停靠：
对于特别高的超高层建筑，采用以上方法分区就不够经济合理了。因为每组电梯均要占用下部的层层建筑面积，越往下部，电梯井道所占面积越多，且电梯效率极低，投资庞大，从技术上、经济上都是极不合理，甚至是不可能的。为此，这类超高层建筑常将建筑从高度上分为2~3个区域，称为低区、中区、高区，在区域交接处设转换电梯的空中大堂，在中区或高区工作者，由底层大堂分乘穿梭高速电梯直接抵达第一或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达第一或第二空中大堂，再由空中大堂转乘本区内的分区电梯抵达区内的不同楼层。采用高速穿梭电梯，大大提高了中区、高区乘客的交通效率，通常穿梭电梯从底部抵达空中大堂可控制在30~50s以内。

写字楼消防电梯
消防电梯的设置范围
下列高层建筑必须设消防电梯：
1、一类公共建筑。
2、塔式住宅。
3、12层及12层以上的单元式住宅和通廊式住宅。
4、高度超过32m的其他二类公共建筑。
消防电梯设置数量
1、楼层面积不大于1500平方米时，应设一部；
2、当大于1500平方米但小于4500平方米时，应设二部；
3、当大于4500平方米时应设三部；
4、消防电梯可另作客梯、货梯或服务电梯之用，但应符合消防电梯的要求。

写字楼大堂

车行大堂
设置车行大堂，可增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项 目在同质产品中脱颖而出。
建议要点：车行大堂的设计需要注意雨篷的设置；需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰。

大堂设计：考虑因素
外部交通枢纽：
临主要市政道路或人流容易达到的地段，并且车辆容易到达门前接送；
内部交通枢纽：
首层入口大厅是重要的交通枢纽，与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中心……都有直接联系，需要进行人流组织设计，首层人流线路包括办公人流流线，大楼管理人员流线、来访者流线、外来开会、进餐、购货人员等流线；
动态导向：
动态导向即在运动的过渡空间中，对前进方向做提示、强调。主要办公人流方向从入口到电梯厅需强调。其他到餐厅、多功能厅等也需要一定的导向性。动态导向常用一种暗示的方法：线条醒目的地面、吊顶召唤人们向前，台阶、栏板暗示楼梯向上……当然，也可利用标志牌明示；
限定空间：
对运动人流导向的同时，休息人群则需要空间的限定。空间限定指隔而不断、又围又透，在大空间中限定更小的特定活动区域空间的建筑处理。如在地面上铺地毯等方法。

大堂多入口：
如超高层的电梯数量多，所以要注意一个方向来人很可能对大堂压力过大，所以应该有两个面的入口较好，必要时四面都能进门，或大堂里不设商业。
双层大堂：
在很多超过200M高的建筑，往往是城市的标致性建筑，，每层的建筑面积就很大，电梯的数量很多，占用核心筒的面积也很多，在首层的人数也特多，所以有时可以设双层大堂，即首、二层都设大堂，以解决疏散进出的拥挤，在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大厦。

写字楼大堂
大堂是继写字楼第一张脸－建筑外形后的第二张脸，常识是大堂越大挑高越高装修越高档，品质就越高，但也需要考虑写字楼的实际定位、卖点诉求及实用性；但综合品质评价标准或建筑规范并未对大堂的面积、挑高及装修等有明确的要求；
一般情况大堂的面积约占总建筑面积的1%－2%之间；如50000平米的大楼可取500-1000平米之间。挑高：一般大堂挑高为5－12米，一般情况大堂面积越大挑高越高。
建筑高度100米左右，大堂高度大概占据底层2-3层高度；
建筑高度200米左右，大堂高度大概占据底层3-4层高度；
建筑高度200米以上，大堂高度/建筑高度大概为7.5%；

写字楼卫生间
卫生间在产品设计上容易被忽视，但却是在使用过程中非常重要的公共空间；
数量指标：根据规范，男厕每40 人设置一个大便器，每30 人设置一个小便器，每40人设置一个洗手盆；女厕每20 人设置一个大便器；每40 人设置一个洗手盆，高级别写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，可以一厕一盆。
厕所距离最远的工作地点不应大于50m，厕所应有天然采光和不向邻室对流的直接自然通风，条件不许可时，应设机械排风装置。

写字楼停车位
停车场方式：普通平面停车、机械式停车（升降平移式、垂直循环式）
停车场方式——平面停车
现大部分采用地下室外停车相结合的方式，以地下停车为主。

写字楼停车位
地下停车建筑面积约为35--40平米／个，地上停车位的面积约25--30平米／个；
一般写字楼的柱网在8--9米左右，这样正好可以在两个柱子之间停3辆车。
常规情况下，规划要求写字楼1000㎡配置6.5个以上车位；

写字楼餐厅
餐厅总面积＝就餐区面积+厨房面积＝写字楼预计总办公人员×80%（办公人员实
际上班率）×50%（最高峰就餐率）×人均所需就餐区面积
中餐厅的厨房等操作空间面积一般为餐厅总面积的50%；
人均所需就餐区面积指标一般在1-1.5 平米／人，常规可取中间值1.2平米／人；
写字楼预计总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租的办公人员

写字楼会议室或多功能厅
会议室或者多功能厅并不是写字楼所必须配备的设施，多数公司在内部会有各自的
会议室；一般在顶级及部分甲级写字楼才会有配置；
一般来讲，多数多功能厅和会议绝对大小在200-1000平米之间。根据资料，建议
会议或多功能厅的面积＝写字楼预计总办公人员×（ 0.4-0.8）平米／人；
写字楼预计总办公人员：按建筑面积15平米/人计算，总建筑面积/15即为整栋满租
的办公人员。

写字楼主要空调系统
考虑因素：
空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一。
建议要点：
公共空间均安设新风系统和中央空调；
提供24小时全天候服务，无时差办公，满趍不同类型公司需求；
预留分体空调室外机位置；
分户计量：写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取；
在条件允讲的情况下尽量选用进口设备。

写字楼空调系统以人体的舒适要求来控制房间的空气参数，且需考虑整体美观、档次感视，主要采用中央空调系统。

缺点：
大多数使用中央空调系统的大厦，会在工作日的早上9点到晚上6点提供空调，如果因为加班而要求使用中央空调，除了要提早向物管申请，还要支付高额的中央空调加班使用费，因为一开空调，整栋楼的空调系统都会随之启动。

中央空调品牌

VRV空调系统
VRV，就是可变流量的意思，它是依赖于机电方面的变频技术而产生的空调系统设计安装方式。自从大金公司80年代发明了VRV系统之后，由于VRV系统只是输送制冷剂到每个房间的分机，所以不需要设计独立的风道(新风系统另外安排风道)，做到了设备的小垄化和安静化，给建筑设计单位，安装公司以及业主都提供了便捷，舒适和经济的完美选择。进入21世纪以后，大金不断完善VRV技术。
优点：
可以适时地满足室内冷、热负荷要求，节能、舒适、合理的计费、运转平稳等，而且各房间可独立调节，能满足不同房间不同空调负荷的需求，提供24小时全天候服务，无时差办公，适应现代企业（尤其是跨国公司、全国性公司、信息科技类公司、咨询服务类公司）的信息办公需求。
缺点：
该系统对管材材质、制造工艺、现场焊接等方面要求非常高，其初投资比较高，入市时间短，而中央空调是传统做法，故现今写字楼还主要以中央空调为主。

中央空调与VRV空调对比
一、工作原理
1.VRV多联空调系统VRV多联空调系统是由一台室外机通过冷媒铜管运接多台室内机组成，该系统采用冷媒直接蒸发对室内空气进行冷却处理，不存在二次换热，效率高。
2.中央空调系统该系统通常由冷水机组、冷却循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备，如空气处理机组、风机盘管等组成。该系统载冷介质通常为冷水，即首先在冷水机组蒸发器内通过冷媒蒸器吸收热量产出冷水，即成第一次热交换，冷水机组产出的冷水通过冷水循环系统管路输送到末端空气处理设备，冷水通过末端空气处理设备的热交换盘管与室内空气再次发生热交换，即二次热交换，从而达到调节室内空气温度的目的，该系统由于存在二次交换，故降低了部分效率。
二、系统设计
1.VRV多联空调系统：系统组成仅通过冷媒管道把室外机与若干台室内机连接。同时用控制线路将各室内机与室外机控制线路板相连接。即组成完成的系统。由于整个系统的控制技术都集中于设备本身，故该系统设计简单。
2.中央空调系统：由冷水机组、冷水循环系统、冷却水循环系统、以及末端空气处理设备，如空气处理机组、风机盘管等组成。该系统有比较复杂的冷水循环系统、冷却水系统尤其要管路水流量、压力的精确控制。整个系统还需设置平衡阀、压力控制器等管路附件。故该系统设计较为复杂。

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