我国工业化住宅发展现状

改革开放以来，作为建筑师，我们见证了中国建筑业的飞速发展。其中住宅商品化带来的房地产快速发展牵动着全社会的神经。随着中国城镇化建设步伐的加快以及劳动力市场的改变，尤其是人们对居住条件、居住环境、居住品质等方面要求的不断提升，住宅的开发、建造模式也逐渐从传统粗放的手工模式向科学、生态的工业化制造模式转变，工业化住宅一词也不再陌生。

1、工业化住宅概念
工业化住宅就是用大工业手段规模生产的方式生产住宅产品。主要由构配件生产工厂化、现场施工机械化、组织管理科学化三部分组成。以结构主体为例，构配件生产工厂化可分为三个阶段。

第一阶段：结构主体局部采用预制装配构件，如门窗过梁、楼梯、阳台、空调板、外挂墙板等部位，预制率一般为10%～20%（见图1）。



第二阶段：结构主体大部分采用预制装配构件，如墙、柱、梁、板等部位，预制率一般可达50%～70%（见图2）。



第三阶段：结构主体及填充体几乎全部采用预制装配构件，如全钢结构拼装式住宅，混凝土全预制装配式（盒子）住宅，预制率可达80%以上（见图3）。



现场施工机械化是指构配件加工制作由现场转到工厂中进行，施工现场装配采用机械完成。施工机械化程度与构配件工厂化程度是相对应的（见图4,5）。






组织管理科学化是指以工业化生产方式并采用与之相适宜的政策制度、方法、手段，科学地组织安排住宅建设全周期。组织管理科学化也是一个国家建筑技术与管理水平的综合体现。


工业化住宅的意义在于以下四个方面：①加快生产速度，构配件深化设计及工厂加工与基础施工可同步进行，现场只进行快速精细的拼装工作；②降低人工成本，大量减少现场操作工人；③提高产品品质，通过严格的工厂流水线质量管理体系，摆脱传统手工操作的质量通病；④减少能源消耗。


据统计，采用工业化生产方式可实现现场垃圾减少83%，建筑节能50%以上，整体节能减排达到60%标准，从而实现房屋建造的社会效益、环境效益、质量效益、经济效益全面提升。


2、我国工业化住宅现状
2.1 我国工业化住宅的发展史
1）20世纪50年代，是我国工业化住宅的发展初期。引进前苏联住宅工业化思想，推行“三化一改”，即生产工厂化、施工机械化、设计标准化以及墙体改革。


2）20世纪70—80年代，步入大规模发展期。大模板体系、框架轻板体系、装配式大板体系、中小型砌块体系等快速推广（见图6）。








3）20世纪90年代，出现缓慢停滞期。首先是政治因素，十年动乱使中国各领域的科学技术发展遭到全面破坏，建筑业也不例外。改革开放以后，伴随着商品房的快速发展，市场开始追求多样化、个性化的住宅产品，标准和模数被束之高阁，同时传统大板建筑带来的漏水、隔声等问题日益严重，伴随大地震所暴露的大板建筑抗震性能问题，引发全社会对工业化的质疑。


4）进入21世纪，中国住宅工业化进入科学发展期。在政策的大力引导下，市场对住宅产品的需求从单一的面积标准转变为综合品质的提升。同时伴随城镇化建设速度加快，人口红利的逐渐减少，劳动力市场发生明显变化。同时社会各个层面对环境的关注度都在不断提升，节能环保意识不断加强，所有这一切都推动建造业步入科学、可持续发展阶段，中国住宅工业化进入科学发展期。


2.2 对相关政策的解读
早在国办发﹝1999﹞72号文《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》中就明确指出：到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系列的住宅建筑体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。之后国办发﹝2013﹞1号文《国务院办公厅关于转发发展改革委住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》以及建市﹝2014﹞92号文《住房城乡建设部关于推进建筑业发展和改革的若干意见》中均明确提出推进建筑产业现代化的纲领性意见。以上文件的颁布是我国政府发出的明确信号，充分表明政府对建筑行业发展方向的坚定态度及高度重视。随后，各地方政府纷纷响应并出台具体政策，其中具有代表性的城市及其相关政策如下。


1）北京 制定住宅产业化推进分期的任务及项目比例；推广住宅一次性装修到位；明确保障性住房作为住宅产业化重点推进方向；出台容积率奖励3%的激励政策。


2）上海 相继出台一系列政策，逐步加大推广力度；最新目标：2016年外环线以内新建民用建筑原则上全部采用装配式建筑；奖励政策：容积率奖励3%，并结合建筑节能专项审查给予一定面积补贴；累计实施预制装配式住宅总面积已达到约300万m?；计划2015年实现1000万m?。


3）沈阳 明确到2020年单体建筑预制装配化率达到60%；出台规划建筑面积最高奖励3%的激励政策；出台项目装配化率强制要求，二环区域内必须达到20%。


4）合肥 土地出让中设置前置条件，采用设计施工总承包方式；对主动采用住宅工业化技术的项目奖补一定数量的建筑面积；在保障房工程中优先推行住宅产业化。


5）长沙 至2016年末，住宅产业化新开工面积累计达到1000万m?，新开住宅项目预制率必须达到50%；打造千亿级住宅产业集群。


6）河北 到2015年，住宅全装修的开发建设项目比例要达到35%以上。


另外，广东、深圳、四川、重庆、陕西、山东、福建等省市也出台了相关指导性意见。


由此可见，中国工业化住宅的步伐正在从沿海发达城市逐步向内陆渗透，在市场经济的带动下呈现出令人振奋的局面。


2.3 目前国内具有代表性的拥有成套工业化住宅开发、生产及施工的总承包实体
近年来，随着国内建筑工业化的快速发展，涌现出一批优秀的总承包企业，它们引进日本、欧洲及台湾地区的先进技术，自主研发、建设产业基地，形成具有中国特色的建筑工业化产业实体，并在全国各地多个项目中予以实践。具有代表性的企业有中南控股集团、远大住宅工业集团有限公司、宇辉建设集团、上海城建（集团）公司、宝业集团股份有限公司等。代表项目如下（见图7）。






1）中南控股集团 代表项目为沈阳中南世纪城，建筑面积22.6万m?；建筑层数为8～23层；结构形式为装配整体式剪力墙；装配率65%以上。


2）远大住宅工业集团有限公司 代表项目为长沙远大蓝色港湾，建筑面积：45万m?；建筑层数为18～30层；结构形式为现浇外挂剪力墙；装配率40%以上。


3）宇辉建设集团 代表项目为哈尔滨宇辉新新怡园，建筑面积3万m?；建筑层数为28层；结构形式为装配整体式剪力墙结构；装配率70%以上。


另外在房地产开发商中，作为工业化住宅实践的先驱，我们不能忘记万科集团的卓越贡献。万科集团在长远发展战略的引导下，以节约成本、提高效率和提升品质为目标，借助国家宏观政策的引导力度，早在1999年便开始探索工业化住宅生产模式，并以全装修、构配件工厂化和绿色建筑共同组成其住宅工业化内涵。2007年，万科住宅工业化研究基地落成，并获批成为“国家住宅工业化基地”，开始了技术成果向实践转化的推广应用阶段。截至2012年底，万科集团已开发工业化住宅项目覆盖全国三大地区、十多个城市，累计交付700多万m?。其中上海万科目前预制装配式住宅项目已交付60多万m?，在建项目80多万m?。作为开发商，万科集团对中国工业化住宅的推进起到了引领作用。


2.4 现行国内常用工业化结构体系
1）装配式混凝土体系 中分为现浇外挂体系和叠合剪力墙（PCF）体系。其中现浇外挂体系的主要技术特征为主要抗侧力构件现浇，外围护墙、填充墙预制，楼板叠合或现浇，建筑高度控制与现浇结构相同，工程案例有万科杭州勾庄14号楼；叠合剪力墙（PCF）体系的主要技术特征为预制外墙模与现浇剪力墙叠合形成整体受力体系，建筑高度控制与现浇结构相同，工程案例有万科上海金色里程，如图8所示。






2）装配整体式框架结构体系 其主要技术特征为柱、梁、楼板、隔墙等均可预制，预制装配率可达80%，按7度设防烈度建筑高度控制在50m以内。工程案例有南京上坊保障房，如图9所示。





3）装配整体式框架剪力墙结构体系 其主要技术特征为框架部分及剪力墙、隔墙等均可预制，按7度设防烈度建筑高度宜控制在120m以内。工程案例有上海城建浦江镇瑞河新城，如图10所示。





4）装配整体式剪力墙结构体系 其主要技术特征为剪力墙、梁、楼板及隔墙等均可预制，按7度设防烈度建筑高度宜控制在110m以内。工程案例有万科上海海上传奇，如图11所示。







2.5 国内具有代表性的设计团队
在工业化住宅的推进过程中，设计团队是技术的载体也是技术落地的关键。


近年来，国内涌现出一批在工业化住宅设计领域具有代表性的设计团队，如中国建设科技集团、北京市建筑设计研究院有限公司、南京長江都市建筑设计股份有限公司、深圳华阳国际设计集团、上海现代建筑设计（集团）有限公司等。作为中国建设科技集团全资一级子公司的上海中森建筑与工程设计顾问有限公司（简称上海中森），以2006年上海万科金色里程预制装配式住宅项目为契机，步入工业化住宅研究与实践领域。当时上海中森作为设计总承包，从方案到施工图、构配件深化设计以及室内装修等全程进行技术把控，也是第一次把住宅全装修及SI工法运用到实际项目中。


近十年，上海中森一直没有停止装配式住宅的研发设计工作，先后承接了16个预制装配式住宅项目的设计任务。


2011年国家住宅工程中心华东部落户上海中森，现有住宅技术专项研发团队近30人，研究总结出以绿色节能为总纲领、全装修为前提的一整套工业化长寿命住宅集成技术体系技术路线图，并应用到实际项目中，近年也获得多项技术专利，目前正着手搭建住宅工业化技术创新方面的综合服务平台。


2012年5月18日，由中国房地产协会与日本日中住宅产业协会友好协商，同意合作建设“中国百年住宅”示范项目，明确了 4 个示范工程，其中上海中森负责江苏新城百年住宅项目的研发设计工作。目前项目正在进行中，样板房已搭建完成。百年住宅核心体系包括四部分：建筑长寿化、建设产业化、品质优良化、绿色低碳化，涵盖了工业化住宅的全部意义，并延伸至住宅的全生命周期（见图12）。











3、解读误区和问题
3.1 解读误区
1）误区一：我国住宅工业化建设还在初期阶段吗？回答是明确的：不是，现已进入科学发展阶段。


首先我们不能单一用规模大小来衡量。有很多业内人士都认为这是一件新鲜事，毕竟国内推广地区和城市还在少数，实践的项目所占开发总比例偏小，各地区掌握这项技术的团队也屈指可数。所有这些只能说明我国建设市场对住宅工业化的需求度和适应度。


早在20世纪50-70年代，随着二战结束，城市人口大幅增长，军人复员，移民涌入，同时战争的破坏，导致住宅存量减少，城市住宅需求量剧增，出现了严重的住房短缺。为避免住宅供需矛盾激化，满足大批量、快速建造的方式势在必行。全国各地纷纷采用装配式大板体系建造房屋，这一阶段就是我们已经历的工业化住宅发展初期大跃进的历程。

现行推广的住宅工业化驱动因素不再是单一大规模建设需求，而是集能源节约、环境影响、品质提升、劳动力解放等综合经济指标的优化；同时也是我国上层设计、意识形态、经济基础以及技术体系相对完善的综合体现。

同时，我们可以吸取国外成套先进理念、技术、管理模式等，达到与国际快速接轨，从而实现科学地发展我国住宅工业化。

2）误区二：20世纪六七十年代装配式大板建筑与目前推广的装配式建筑相同吗？我们可以用图表的方法，从安全性、防水性、保温性、隔声性、户型灵活性、连接材料性等六个方面进行比对（见表1），并经自然灾害地震力的验证，最终得出20世纪六七十年代装配式大板建筑的品质无法保证，而目前推广的装配式建筑是科学合理的建造方式，使建筑品质得到全面提升。





3）误区三：简单把“工业化”理解为预制混凝土技术。工业化住宅建造体系如图13所示。从图13我们可以了解到，工业化建造方式下可以把住宅分为结构主体和填充体两部分。预制混凝土技术是结构主体实现的一种手段。由此可见，预制混凝土技术只是工业化的一部分，在倡导全装修的前提下，应通过政策的正确引导，因地制宜，合理制定综合解决方案，科学稳步地发展工业化住宅。



3.2 当前存在的问题
1）政策扶持力度不够 由于开发项目土地价不降，房价限定且不断下调，房屋建造成本持续加大，使开发商利润空间不断缩小，利润减薄。同时工业化住宅建造方式会使成本提高，现有开发政策不利于一些工业化建造技术的实施，如容积率计算原则对夹心保温和内保温体系无优惠政策等，导致开发商积极性不高。

2）标准体系不够完善 现有开发市场建造体系良莠不齐，对产品质量及工程质量仍采用传统建造方式进行验收，科学合理的工业化技术检测手段还有待完善。同时市场的准入机制及统一认证机制尚未形成。

3）产业链打造不够成熟 从设计、构配件深化设计、工厂加工制作、部品部件标准接口、科学的施工管理、项目监理机制、项目验收标准以及后期运行维护等各链条均有缺口。

4）规模效益不够充分 在现有市场条件下，推广前期建造成本较高，工业化率偏低，项目规模无法摊平项目成本。

5）意识转变不够彻底 开发的主导意识未能从传统模式完全转变为工业化制造模式。“私人定制”现象普遍，个性化产品与标准化制造冲突。有些项目一个工厂加工模具仅使用2～3次，带来新的资源浪费。

4、行业发展建议
1）推动关键技术研究应用 搭建现代化信息平台；设立产业技术培训基地。

2）制定相应技术控制体系 建立标准化、模数化规范体系；建立技术产品准入机制；建立部品部件目录机制等。

3）建立质量安全监管制度 施行建造市场准入制度；施行施工培训上岗制度；建立技术专项审查、性能认证、质量评估体系等。

4）鼓励制定发展激励政策 制定面积奖励政策；制定绿色建筑补贴政策；制定减少加工建造中间环节税收政策等。

5）培育行业建立产业联盟 整合产业链资源，培育大型产业综合体，打造大型产业基地。

6）推进扩大政府示范项目 依托试点、示范工程，建立长效发展机制。中国房地产协会与日本日中住宅产业协会合作建设的“中国百年住宅”示范项目就是很好的范例。

5、结语
产业链的健全是工业化住宅推广的关键因素；设计处于产业链的上游，也是推动产业发展的核心节点；引领住宅工业化发展是我们每一位从业者应共同担当的责任；乘势而为，大力推进工业化住宅是建筑业转型升级的必由之路 。

作者系：上海中森建筑与工程设计顾问有限公司 李昕