对城镇土地定级因素选取以及参评因素因子体系建立的探讨

摘要：本文通过对城镇土地定级因素选择原则、选择范围，城镇土地定级参评因素因子体系存在的问题进行相关分析，同时，指出现行城镇土地定级因素因子体系应用于乡镇土地定级存在因子过多、部分因子无实际意义等问题，得出城镇土地定级因素的选取应该具体情况具体分析的结论。
　　关键词：城镇土地定级；定级因素；因素因子体系
　　　
　　0引言
　　城镇土地定级是根据城镇土地的经济、自然两方面属性及其在社会经济活动中的地位、作用，对城镇土地使用价值进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，评定城镇土地级的过程。相比城镇土地分等的作用对象——揭示城镇之间土地质量的地域差异，定级的评定单元划分的更加精确、有针对性。城镇土地分等定级的目的是为全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为国家和各级政府制定各项土地政策和调控措施、为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。在城镇土地定级过程中，对定级因素的选取以及求取所有影响土地级别的因素分值是定级过程的核心步骤，定级因素的选取直接影响到土地级别的划分，因此，有必要对如何选取定级因素进行相关的分析探讨。
　　1城镇土地定级因素选择原则
　　城镇土地定级因素、因子，根据城镇的实际情况、影响城镇土地质量、土地利用和效益的因素，以及这些因素的影响方式和程度等，选取其中影响性较大的那部分因素、因子作为定级参评因素、因子。
　　1.1 综合分析原则城镇土地级别受到城镇经济、社会、自然和生态环境等多种因素的影响。定级除分析经济因素外，还应对城镇社会、自然和生态环境因素进行分析；除分析单个因素对城镇土地效益的影响作用外，还应分析经济、社会、自然和生态环境等因素对城镇土地效益的综合影响作用。
　　1.2 主导因素原则土地因素及其影响作用和效益，往往存在一定的重叠性和相关性。与综合分析原则相辅相成，主导因素原则要求，定级应根据影响城镇内部土地优劣的各种因素及其作用的差异，重点选择对土地级别起控制和主导作用的因素作为定级的参评因素，并突出这些因素对土地效益主要方面的影响。
　　1.3 地域分异原则土地构成因素特性、优劣状况、对土地效益的影响作用方式和强度，在城镇范围内一般存在一定的空间差异。定级应掌握土地因素特性、优劣状况、影响作用方式和强度的空间分布与组合规律，分析其地域差异，从而更为科学准确地选取定级参评因素、量化其影响作用。
　　1.4 土地收益差异原则土地级别反映了城镇土地条件的优劣状况，而对土地条件具有一定敏感性的企业利润所包含的土地收益在不同级别土地上应有明显差异，因此应选择有关行业企业进行土地差收益地价测算，并将测算值作为确定土地级别数目和了解行业级差收益的重要参考依据。
　　2城镇土地级别的影响因素
　　城镇是一个复杂的人工系统，其内各种设施众多，是人们生活和各种经济活动最为集中的场所。在不同城镇之间以及同一城镇内部不同区域之间，城镇土地构成要素、土地利用与效益、土地质量与价值均存在很大差异，影响城镇土地级别的因素复杂多样，但主要包括繁华程度、道路交通条件、城市设施条件、环境条件和人口状况等。
　　2.1 繁华程度根据区位论、城市地理学理论和地租地价理论，城镇中某些对人口流动和物质能量交换具有聚集作用的特殊地段形成城镇结节点，这些大大小小的城镇结节点通过频繁的人口流动，物质、能量、信息的不断交换成为城镇不同层次和等级的繁华中心。繁华程度可以通过多种指标衡量，如人口密度、商业繁华程度等。其中商业服务业的繁华程度较为直观，也相对易测，是衡量繁华程度的重要指标。商业服务业有其自身的行业运行发展规律，在运用商业服务业繁华指标时，可以用商服规模近似代替繁华中心规模；以服务吸引半径代表繁华影响范围；以商服业吸引力随距离的衰减值即商服繁华影响度代表土地繁华程度。因此，土地繁华程度也可以通过商服繁华影响度表示。
　　2.2 道路交通条件城市道路交通条件，是某特定地块土地与外界（包括定级城镇内部其它地域和定级城镇之外环境）进行物质、能量、人员、信息交流的方便程度、快捷程度。它的好坏状况，一方面影响人流、物流的移动成本；另一方面还影响土地所处区域与其他有关区域相接触进行社会经济和技术交流的频率、机会、便利程度和潜力。根据道路交通设施在所促进物质、能量、人员、信息交流的空间性和主要对象方面的差异，可将道路交通条件进一步细分为对外交通便利度、道路通达度、公交便捷度和路网密度等因素。其中，对外交通便利度反映城镇土地与定级城镇之外环境物质、能量、人员、信息交流的方便和快捷程度；道路通达度、公交便捷度和路网密度，反映评价地域与定级城镇内部其它地域物质、能量、人员、信息交流的方便和快捷程度。因此，城镇土地定级中，道路交通条件可通过采用外交通便利度、道路通达度、公交便捷度和路网密度等因素表达。
　　2.3 城市设施条件根据地租地价理论和区位论等理论，城市土地之所以远高于农用地的价值，是因为城市土地经过人类不断的改造和加工，资金、技术和劳动投入，而凝结了大量人类物化劳动和活劳动，从而产生大量的土地级差收益和级差地租地价。根据设施在城市生产和居民生活的功能作用，城市设施条件可分为生活设施完善度、公共设施完备度和文体设施影响度等3个因素。其中，生活设施包括给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活或生产基本条件有关的设施；公共设施包括与日常生活密切相关的中小学、诊所、医院、菜场、邮电所、银行储蓄所等；文体设施包括影剧院、俱乐部、体育馆场、游乐园等文化、体育设施。
　　2.4 环境状况城市环境状况包括环境质量优劣度、城市绿地覆盖率、自然条件优劣度等因素。随着社会进步和人类生活质量的提高，这些因素对城市生产经济活动和居民生活正产生越来越重要的影响，因此是影响城镇土地级别的重要因素。2.5 人口状况城市是随着人们生产经济活动、交流集聚，人口达到一定规模后形成的。人口一直是城市系统中最活跃的因素，对城市生产经济活动、土地利用、土地区位条件等都会产生重大影响。人口状况，包括人口数量（人口总量、人口密度等）、人口结构（性别结构、年龄结构、民族结构等）人口素质（受教育程度、职称、技能水平等）等各个方面。在城镇土地定级中主要考虑人口密度因素。
　　3我国现行的城镇土地定级参评因素因子体系
　　经过多年实践和完善，目前我国城镇土地定级大多根据定级城镇的本身特点，参照国家《城镇土地定级规程》选取确定定级的参评因素因子体系。国家《城镇土地定级规程》定级因素因子见表1~4。
　　4城镇土地定级参评因素因子体系存在的问题
　　城镇土地定级参评因素因子体系存在的问题，在乡镇土地定级过程中有着突出的表现。主要表现在以下几方面：①该指标体系虽然对哪些因素可选、可不选做了备注，但对各地乡镇土地定级工作指导性不强；同时由于评估人员的水平低，对选择的因素把握不准，通常采取全部都选的作法。这就给定级过程带来一定的复杂性，使最后的结果产生很大的误差。②部分因素的因子层所列因子适应性不强。如在“公用设施完备度”因子层中， 体育 馆、文化馆、影剧院等因子只适用于经济较发达的东南沿海乡镇，全国其它乡镇目前无此类公用设施。此外，受近几年电信业快速 发展 的影响，不少乡镇邮局正逐步被电信局、电信营业厅所取代，后两者对土地质量的影响日益增强。③大部分乡镇在土地定级时应舍弃“公交便捷度”因素。由于当前无论是从建设规模还是从居民需求的角度，公交站点的布设与公交线路的开通意义不大，很多乡镇没有公交车。④“对外 交通 便利度”因素有2个因子，即火车站和汽车站。乡镇有火车站的很少，有汽车站的较多，但乡镇客运和货运业务多以个体运输业为主，其吸纳人口的能力和对外辐射的作用较弱，对土地质量的影响小。因此在乡镇土地定级中，“对外交通便利度”因素可舍弃。⑤在乡镇土地定级中，“基础设施完善度”因素也可舍弃。主要原因是目前乡镇土地定级范围一般都在建成区范围内，面积仅2-3km2，“基础设施完善度”的大部分因子对土地质量的影响差异性较小。如在建成区，电力管线、自来水管线已铺设且保证率较好；供气、供热管线一般未铺设，不会造成定级范围内土地质量的差异。⑥指标体系缺少“乡镇规划”因素。根据《规程》，城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，但考虑到很多乡镇都是首次开展土地定级工作，更新速度一般比城镇慢，其定级成果通常要使用3-5年。因此，为体现未来几年内实施乡镇规划对土地质量产生的影响，应在指标体系内增加“乡镇规划”因素。
　　5结论与建议
　　城市是一个复杂的人工系统，其内各种设施众多，是人们生活和各种经济活动最为集中的场所。在不同城镇之间以及同一城镇内部不同区域之间，城镇土地构成要素、土地利用与效益、土地质量与价值均存在很大差异，影响城镇土地级别的因素复杂多样，主要包括繁华程度、道路交通条件、城市设施条件、环境条件和人口状况等。各种定级因素综合一起组成城镇土地定级参评因素因子体系，直接影响到城镇土地级别的划分结果。所以，对定级因素的选取应该按照具体情况具体分析的原则分别进行。尤其是在乡镇土地定级的过程中，应根据现行《城镇土地定级规程》拟定的城镇土地定级指标体系并结合各地乡镇地产市场特点，制定符合当地乡镇实际的土地定级因素因子体系，从而完成乡镇土地级的划定。
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