美丽的传说——纽约中央公园的来龙去脉

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人是一个充满欲望的动物。在享受现代城市文明的同时又不愿意放弃田园般的绿色环境。对此，霍华德的田园城市理论给予了充分的诠释。城市中，绿色空间周围房地产的价格之所以上扬，无外乎是利用了绿色的稀缺资源和人的欲望。房地产利用自建的绿色空间升值，并未占用公共资源，相反为城市整体提供了更多的绿色空间，无论这些空间是否被其他市民所利用。而公园周边房地产的升值显然是利用了作为公共财富的绿色空间的资源价值，房地产所有者拿出一部分利润返还社会也在情理之中。

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四、 房地产——城市公共空间畅想曲

从上面的例子可以看出：在城市中，尤其是像纽约这样的大都会中，生活在钢筋混凝土森林中的人们利用各式各样的方法，努力创造出绿色空间。这一方面体现了人类追求自由的公共活动空间、崇尚绿色、崇尚自然的天性，另一方面也反映出城市中的绿色空间是一种十分珍贵的稀缺资源。从纽约的发展过程来看，像中央公园这样大规模的绿色空间只有在城市化之前预先规划设计甚至建造才可以实现。城市一旦形成，几乎不存在形成大面积绿色空间的可能。像“私人所有的公共空间”只能是退而求其次的办法。

人是一个充满欲望的动物。在享受现代城市文明的同时又不愿意放弃田园般的绿色环境。对此，霍华德的田园城市理论给予了充分的诠释。城市中，绿色空间周围房地产的价格之所以上扬，无外乎是利用了绿色的稀缺资源和人的欲望。房地产利用自建的绿色空间升值，并未占用公共资源，相反为城市整体提供了更多的绿色空间，无论这些空间是否被其他市民所利用。而公园周边房地产的升值显然是利用了作为公共财富的绿色空间的资源价值，房地产所有者拿出一部分利润返还社会也在情理之中。

由此可见，作为公共财富和稀缺资源的大面积绿色空间的确可以为其周边的房地产项目带来额外的收益。只不过这只是影响房地产价值的因素之一。其他诸如区位、交通条件、社区服务设施水平等也都不同程度地影响着房地产的价值，大规模绿色公共空间给周边房地产带来的影响不可忽视，但也不应被过分地夸大。有时这种毗邻关系也未尝不可能作为负面因素出现，例如公共空间中嘈杂人群所带来的环境与治安问题。此外，对采用收益者负担方式开发的大规模公共空间来说，房地产客户群的细化也是一个重要的前提。即在购房时愿意多拿出一部分资金，以获得额外绿色空间的客户群体的出现。

中美的资源状况对比决定了中国不可能以郊区化的形式来兼顾人们对城市文明与自然环境的双边追求。但是，纽约中央公园的建设实例至少可以给我们一个启示，政府部门所主导的大规模公共绿色空间的规划建设，由此所带动的周边房地产的开发以及受益者负担金的征收，广大市民休闲娱乐场所的增加和城市整体生态环境质量的提高未尝不是适合于我国目前城市开发建设的一种模式。

在我看来，充分调动政府部门、房地产开发商、规划设计人员、普通购房者的积极性，运用中国人的聪明才智，建立一种适合中国国情的新型的城市公共空间——房地产关系并非是虚无缥缈的“乌托邦”。

三、 房地产开发与城市公共空间

由此可以看出：邻近公园的房地产成为纽约高尚社区的根本原因在于这些地区中的居民可以观赏到或较方便地利用更接近自然环境的大面积绿地。在代步手段尚处在马车时代的纽约，居所与绿地之间的距离就显得更为重要。那么中央公园这种在城市中集中建设大规模绿色空间的模式以及集中式大公园——周边房地产的模式是否是惟一的呢？我们不妨来看一下同处纽约的另外两个实例，或许可以得到某种启发。

从中央公园沿百老汇大道向南，有两个规模不大的公园，分别是麦迪逊广场公园和联合广场公园。在两个公园之间向东就是纽约惟一的一个私立公园——哥兰摩西公园（Ｇｒａｍｅｒｃｙ）。由四周公寓围合而成的长方形公园仅占据了大约一个街区的范围，城市道路在公寓与公园之间穿过。如果不是公园周围一人多高的铁栏杆将这个作为私人空间的“公园”与作为公共空间的道路分隔开来的话，哥兰摩西公园与普通的街心公园并无二致。公园的所有权归周围公寓中的住户以及宾馆所有。进入被铁栏杆围起来的公园必须通过两个上了锁的大门。除住户之外，一般市民或访客只有成为宾馆的顾客才有可能利用公园中的设施。

到访过纽约的人多半会对许多摩天大楼本身留有深刻的印象。或许也还能记得许多摩天大楼前还设有供人休息停留的广场或加宽了的人行道。在享受这些优雅环境的时候，也许会感慨这些财大气粗的老板们有时也会对普民大众给予那么一点点怜悯。其实不然，这些经过精心设计的公共空间只不过是房地产商为获取更多可出售（租）建筑面而付出的一点代价。根据20世纪60年代修订的纽约市区划条例中的容积率奖励制度，开发商在提供一定规模公共空间的前提下可以获得高出标准容积率的额外建筑面。换句话说，就是以土地换建筑面积。这些由私人开发、管理，供公众使用的公共空间被称为“私人所有的公共空间”（Ｐｒｉｖａｔｅｌｙ ｏｗｎｅｄ ｐｕｂｌｉｃ ｓｐａｃｅ）。到目前为止，曼哈顿岛上共有500余块这样的空间，其合计面积达到中央公园面积的十分之一。