装饰施工技术论坛

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住房装修引发的纠纷是消费者权益保护协会受理的投诉热点。2006 年1月6日，上海市工商行政管理局发布了《上海市家庭居室装饰装修施工合同示范文本》（2006 版）草案（以下简称2006 版）公开征求意见的信息，立即引起各界较大的关注。即将推行的2006 版合同在规范市场、保护消费者权益方面较先前的2001 版有何进步之处？对此，上海联业律师事务所王展律师、许海波律师，以及著名商标企业、首批荣获全国家庭装潢“优秀标兵企业”的上海千思装饰实业有限公司张云江副总经理，各自从专业角度解读新版合同。 【进步一】低价揽客遭封杀 新旧版本比照：装潢公司用较低的预算报价吸引业主签约，完工后却开出远远超出预算的实际工程价，这种情况在装修投诉中占了很大比例。“低价招揽客户，完工坐地起价”现象屡屡出现的原因，在于2001 版对此问题未作涉及，只用固定条款的方式约定“如变更施工内容、变更材料，这部分的工程款按实另计”一句话，留下了漏洞。 2006 版合同条款在原2001 版的基础上增加了“‘总价款’是甲、乙双方对设计方案、工程报价确认后的金额，在一般情况下竣工结算时上下增减的幅度在没有项目变更的情况下不超过结算价的5％”的内容。也就是说，在施工项目没有变化的情况下，竣工后的实际工程价格相比预算上下浮动应控制在5％，新版合同对“低价揽客”说不！ 真实案例：2005 年7月，李女士拿到新房钥匙后，着手找装潢公司为这套建筑面积90平方米左右的2室1厅进行装修。那些动辄五六万元的工程报价让她觉得偏高，多番比较后最终将新房装修工程委托给工程预算为3万元，并承诺包退多余建材的装潢公司。万万没想到，在工程还剩下地板铺设和油漆工程这两项“大头”的前提下，实际工程款已经超出预算将近一万元。面对李女士的疑问，工程负责人唐某却轻描淡写地称“正常”，并认为李女士过分紧张了，还将超预算的责任归咎于李女士选择的建材价位比预算的材料高，但对野蛮施工造成的极大损耗却视若无睹。 由于双方对工程款额存在争议，李女士延迟了第三笔工程款的支付，唐某便下令停工，最终工程逾期一个月。在工程尾款结算时，李女士提出装潢公司应按合同偿付工程逾期的违约金每日30元，在尾款中扣除。不料，装潢公司倒打一耙，指出工期延误的原因是李女士未按约付款，要求她支付违约金和停工损失费分别为每日30元。无奈之下，李女士只好向消保委投诉，请求帮助。 律师提醒：在签订装修服务合同过程中，消费者应当在专业人员的帮助下，结合用料与质量、进度控制和付款方式，尤其是验收时尾款比例的设定，对装修总价上浮幅度进行限定。否则一旦开工后发生分歧，消费者可能会因约定不明而吃哑巴亏。 张云江：目前家庭装修市场上确实存在一些以“底价钓鱼”方法抢客户的不规范企业，他们往往以较低的预算价格吸引客户签约，开工后让业主增加这项、增加那项，使实际工程价格大大超出预算，有的甚至会超出50％至70％之多，业主的权益受到了极大的伤害。2006 版作出的新规定，打击了这种不正当竞争牟利的手段，保护了消费者的利益。 【进步二】“合法拥有”取代“合法居住” 新旧版本比照：好好的房子租出去，收回来后却“相见不相识”。由于2001 版中对工程发包方的主体资格只作了“甲方装饰住房系合法居住”的要求，导致有空子可钻。 2006 版第一条第一点规定：“甲方装饰装修的住房系合法拥有，”并要求提供有效证明，明确了只有房屋的合法权利人才能成为装修工程的发包方。如果房客对房屋的装修、装饰有改善需要的，也应先通过业主，从而有效地保障了出租的房屋在收回时还能保持原状，保护了房屋权利人的利益。 真实案例：蒋先生由于长期在香港工作，不常回沪，便通过中介公司将一套2室2厅的住房出租给了袁先生。去年，蒋先生任职的公司将总部迁至上海，蒋先生在对袁先生作了经济补偿后，提前终止了房屋租赁合同。 可回家的感觉并不如预期那般美好。蒋先生打开房门后，看到原本房屋的格局已被改得面目全非，新的装修风格让他怎么也找不到“家”的舒适感。在几经努力仍无法联络到袁先生的情况下，蒋先生通过小区物业找到了当时施工的装修公司，希望对方能够还房子以本来面貌，可装潢公司称自己当初是与“合法居住”者袁先生签约承接工程的，不存在任何问题，蒋先生想要将房子恢复原样，还得找袁先生。 律师提醒：2006 版中将“合法居住”修改为“合法拥有”，即原则上应当由房屋产权人或公房承租人发包装修，租客只享有房屋的使用权，并没有对所承祖房屋进行装修处置的权利。只有在得到出租人的书面同意、授权的前提下，才可以发包装修。事实上，在正规居住房屋的租赁合同中都有提示条款，提示双方对承租人是否可以进行装修及租赁终止后的装修处理问题进行约定。如果双方没有约定，租客不可以擅自装修，出租人有权请求其恢复原状，而要装修公司承担责任比较困难。2006 版作出的此项规定虽然引发了一些争议，但也有其一定的合理性。