烂尾楼，为什么没人接盘？

本文转载自昨夜长风123

 

楼盘如果出现烂尾情况，也有个别开发商筹到资金重新复工的情况。

就算复工，标准也会降低，可能低到安装电梯、通水通电，但这已经算是最好的结局了。

大多数时候，烂尾楼一烂就是十年八年，很难被盘活利用。

很多人都奇怪，楼盘的建安成本不过30%而已（单价越高，建安成本占比越低），为什么就没有公司盘活后重新开发呢；再不行，业主联合起来筹资，把楼盘盖完也行。

寸土寸金的大城市，烂尾楼一摆就是那么多年，这是有多浪费啊。

其实这个事情并没有那么简单。

烂尾楼之所以没有人接盘再开发，是因为它实在不值得，是负资产。

烂尾楼首先是被抵押出去了的，不光光是土地被抵押，在建工程也被抵押了。

要接手烂尾楼，就必须连带着承担土地和工程上的负债，这两笔抵押和利息，可能就已经接近了现有的残值。

好，就算残值还有意义。那么接手了之后，那些已经预付了房款的准业主怎么办呢？他们在法律上是不是也享有一部分的权利？他们的房款要不要退还呢？

如果你说这与后来者不相关，退房款找原来的开发商去，准业主也是不会让你这么干的。

这些在法律上有太多的纠纷。

所以说，资不抵债的产品，谁会当冤大头呢？

除非有一种情况，等了10年，8年后，房产价格大涨，使得盘活烂尾楼有了经济效应。

但是，盘活烂尾楼也有很多道门槛。

比如变更规划许可证和建设工程许可证，这个手续就能跑断腿。

能变更还是好事，有的地方甚至因为国土空间规划的改变，之前发的“两证”都还要收回去呢，你说冤不冤。

再比如，你这个土地已经闲置了很多年了，按照现行的土地管理政策，闲置土地两年以上是要收回去的（当然实践中收回去的很少）；就算不收回去，那这个土地闲置费要不要交，怎么交？

我也碰到过一个真实的案例。

某城市远郊的一个搞得还算点名气的风景旅游区加民宿酒店，还是被当地政府宣传的新农村建设项目，说是手续不全违法开发。

按照现行的土地管理、城乡规划管理要求，要补办手续的话，必须对违法用地进行查处；但查处的话，必须先对违法建筑进行没收。

没收给谁呢，只能给国资委。但是你资产都已经没收了，还怎么补办手续呢，就算补办手续之后，国资委又怎么把资产“还”给你呢？

这就成了一个连环套中套，无解。

好在当地政府也是支持这个项目的，没收也就是一个形式，反正景区还是照样运营，只是他们运营的是“国资委”的资产。

最难的，还有土地增值税。

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

增值额的扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。

房产价格不涨，烂尾楼盘不活；但房产价格上涨，土地价格跟着上涨，又要交高额的土地增值费。

规避这种情况，一般会采取收购公司，或者注资入股的方式。

这样话，哪怕能够采取这些的途径，也会存在因为交割不干净，后续产权纠纷问题。

比如武汉的某楼盘，之前地是当地一个民营公司拿了好多年没有开发，后来想转让给知名房地产企业开发。

为了规避增值税，该房地产企业采取注资入股的方式。

卖房子的时候宣传的是知名房地产企业开发建设，但实际上购房者签合同，是和当地民营公司签的。

结果不知道什么原因，两家闹掰了。该房地产企业就退出了开发，楼盘名字也改了。

不过好在房子没有烂尾，如期交付了。

有人说，业主自救，集资把楼盘建到入住标准，这样行不行呢？

别忘了，烂尾楼已经被抵押给了银行，银行是有他项土地权证的；而业主方面，因为并没有交房，对开发商只有普通债权。

哪怕是要没收烂尾楼，银行的权利也排在业主前面的；你说业主接着把烂尾楼盖完，他们这是给谁盖啊？给银行还是给自己？

另外，哪怕银行不来挣不来抢，真的把楼盖完了，办理房产证也是千难万难的，基本上没有可能。

没有房产证的房子，没法过户交易，市场价值就已经打了对折了。

当然在现实中，也有个别业主成功自救的案例。

这里面有两个条件，第一是本身土地和工程并没有被抵押，开发商只是缺乏现金复工；第二涉及的准业主人数较少（比如一栋楼只有7层，十几户），协调难度小。

更有一部分准业主，无奈搬进了烂尾楼。

广州澳洲山庄烂尾23年了。

有人从年轻小伙，变成中年大叔，也有人白了头发，迎来人生的暮年，甚至有人已逝去……

遗憾的是，他们都没有等到交房。

西安易合坊小区在2015年烂尾，至今已7年，没有实质性改变。

即便偶尔有施工队进入，但只是做一些院子回填、东修西补、整理砖头等工作。

至于电梯、水电等问题，并没有解决。

今年4月，西安易合坊约300户，也住进了烂尾楼。

住在烂尾楼意味着什么呢？

除了生活不便、毫无品质以外，也意味着将无尽的时间，消磨在未完工的房子中。

与之相随的，大部分的房贷还在发挥作用，于是出现一边住着未完工的房子，一边还着房贷的现象。

眼盯着裸露的土地、墙皮，咬着牙还月供，简直双重打击。

这样难熬的时间，一晃多年，人生也就此改变。

但人生又能有多少个十年、二十年。

唯一的好消息是，西安易合坊小区13栋楼，目前2号楼自救成功，终于可以入住。

但其他楼栋，至今没有复制成功，足以说明自救盖房的难度之大。

盘活烂尾楼，其实市场上本来就有不良资产处置公司。

理论上，这些公司的专业性和协调能力比起“自救”的业主，要强很多。

但是他们没有进场，说明确实还盘不活。

处置烂尾楼，上策是等待资产价格上涨，接盘公司进场。

但这又谈何容易，需要等待经济复苏，也需要给市场稳定的预期和信心。

让政府来接手烂尾楼，无非是让所有纳税人为此买单；并且也变相鼓励了开发商摆烂，并不是好主意。

处置烂尾楼，上策是等待资产价格上涨，接盘公司进场

■ 来源：  昨夜长风123

■ 编辑：  规划师笔记 

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