只有住宅区地下工程方案版目标成本进行了基于设计规律的精细化测算，才是降本增效的正确打开方式

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作者：王海

现在绝大多数的地产公司在测算住宅区方案版目标成本时，基本上都是采用公司成本部自定义的EXCEL测算表格；对于住宅区地下工程的成本测算，基本上都是采用建筑规划方案的主楼地下室建筑面积及地下车库建筑面积包打天下，通过相对于这两个建筑面积的钢筋混凝土含量指标、各类防水做法含量指标、砌体工程含量指标、粉刷工程含量指标、防火卷帘门含量指标及机电安装工程含量等等数十个经验数据值，最终汇总测算出方案版目标成本的建筑安装费，由此可以得出结论：方案版目标成本的准确性或者说相对准确性取决于各设计含量的准确性，以下就具体分析下在地下车库及主楼地下室的成本中占比最大的钢筋混凝土含量。

如上图所示，对于地下工程的结构目标成本测算，钢筋部分主要是三个含量：主楼地下室钢筋平米含量、非人防车库钢筋平米含量及人防车库钢筋平米含量；简单说一下主楼地下室的钢筋平米含量，从分析主楼地下室钢筋含量形成的设计逻辑出发，可以看出由于地下室层高不同、地上结构剪力墙布墙率不同、基础底板的厚度设计不同、底板井坑的数量不同、地上结构计算嵌固端设置位置不同及地下室挡土墙的长度不同等等，钢筋含量从 150kg/m2~230kg/m2 差距巨大，仅钢筋的平米成本差距就可能高达近 600元每平方米 ；而对于地下车库的钢筋平米含量，由于地下车库层高不同、地库结构轴网间距不同、顶板覆土厚度不同、顶板消防车道荷载面积占比不同、地下水位标高不同、基础形式不同及挡土墙长度不同等等，钢筋含量从 85kg/m2~120kg/m2 差距巨大，对于6万平方米的地下车库仅钢筋造价差距就可能高达 1500万元 ；综合以上分析，简单的用一个测算指标来测算方案版目标成本，最后得到的目标成本成果与实际施工图预算可能差距较大，这对于作为项目开发成本管控依据的方案版目标成本测算是远远不足的。

对于住宅区地下工程（包括主楼地下室工程、地下车库工程、土石方工程及基坑支护工程），正确的方案版目标成本的测算方式应该是将各分项工程拆分的更细，从地下工程的建筑设计方案图中测量出建筑面积、建筑长度等设计数据，再乘以相关的标准区段或标准长度的设计含量指标，这样得到的目标成本再乘以一定的设计系数，得到的目标成本值准确度应该是远高于现在常用的方案版目标成本测算方法。以地下车库为例，可以将地下车库工程拆分为顶板梁板工程、结构柱工程、基础工程、桩基锚杆工程及外挡土墙工程等，测量出地下车库设计方案的挡土墙长度、顶板面积及基础面积（包括基础外挑部分同时需扣除主楼地下室基础面积），乘以挡土墙延米钢筋混凝土模板标准指标、结构柱平米钢筋混凝土模板标准指标、顶板梁板结构平米钢筋混凝土模板标准指标（综合考虑覆土荷载及消防车道荷载占比的加权指标）及基础结构平米钢筋混凝土模板标准指标（桩基锚杆平米含量标准指标），就可以得到近乎准确的方案版目标成本成果。对于主楼地下室，同理可拆分为顶板梁板工程、挡土墙工程、内部剪力墙工程、基础工程、桩基工程及基础井坑工程等，进行方案版目标成本的测算。

根据以上原则测算的方案版目标成本，只要建筑设计方案不做较大的变动，同时各相关标准区段设计含量指标及标准长度设计含量指标依据设计规律的模型设计测算达到一定的准确度，这样测算得到的成本设计含量是可以和施工图预算设计含量做对比分析的，不仅可以复核施工图预算的准确性还可以复核结构设计的经济性；在多项目的成本分析复核以后，同样也可以循环提升前面测算中用到的钢筋混凝土模板标准指标的准确性。

为准确测算住宅区地下工程的方案版目标成本，同时也为了在方案设计阶段能够准确的比较各对比设计方案的经济性水平，我公司完成了一项从住宅区地下工程方案设计规律出发遵循成本造价组成原则的智能化软件“住宅区地下工程整体设计方案造价优化比选软件”。

以下是一个中等规模住宅区的两地下工程整体方案（一层地下车库全附建式方案及两层地库全脱离整体设计方案）利用软件进行造价测算的初步过程及成果，住宅区的设计概况为：用地面积为40654.6平方米，高层住宅地上总建筑面积为81310平方米，住宅强排设计为13栋17层高层住宅，地下车库机动车位数量要求为890个，项目抗震设防烈度为7度场地特征周期为0.45秒，场地土层基本为粘土和粉质粘土，设计抗浮水位为设计完成地坪以下0.5米，项目设计完成室外地坪标高高于周边道路及现状场地0.6米，地下车库结构轴网为双向小柱网轴网结构，本测算暂未考虑地下工程的人防设计及相应的工程造价；

1.住宅区主楼地下室轮廓及用地红线图：

2.一层地下车库全附建方案：

3.两层地下车库全脱离方案：

4.软件测算成果---两整体设计方案的优化造价对比（ 两层地库方案比一层地库方案优化造价1346万元，优化比例11.88% ）：

5.软件测算成果---结构轴网方案测算：一层地库方案分别测算单向小柱网结构及双向小柱网结构，地下车库机动车车位数均为890个，地库建筑面积分别为26604.52m2及26902.72m2,地库建筑层高分别为3.6米及3.5米，相应的主楼地下室层高分别为5.3米及5.2米，以下表格中仅显示有变化的测算子项：

通过上述软件造价测算成果的计算分析可以得出这样的结论：通过精细化的方案版目标成本测算，在一定前置设计条件下，两层地库方案比现在通常设计的一层地库方案有较大的成本造价优势，降本增效比例可达到住宅区地下工程 总造价的12%，这样的方案阶段成本测算精细度才能真正达到成本管控的目标 ；通过对双向小柱网结构与单向小柱网结构的方案经济性比较，精细化的成本测算，不仅仅考虑了两个轴网结构方案的钢筋混凝土含量差异，还可以综合考虑两个方案的主楼地下室墙体结构含量及地库抗拔桩基工程等34个地下工程子项的区别，双向小柱网结构比单向小柱网结构每车位可优化 5141 元，核算到地库面积大约是 192元/m2 。

总结结论如下：

1.住宅区地下工程方案版目标成本测算成果的精细度，取决于是否遵循设计规律进行各测算子项的精细化拆分，同时也取决于相关拆分项设计含量标准化指标的准确度；

2.只有方案阶段的精细化成本测算，才能真正达到设计成本管控的降本增效目标；