导读
香港拥有700多万人口,是世界人口最稠密的城市之一。高人口密度下,香港仍保持城市交通顺畅,交通污染较低,与其极高的公共交通使用率密不可分,地铁更是人们出行首选。港铁作为世界上唯一盈利的地铁,是世界TOD开发典范。本文基于对香港TOD模式的梳理与特点的归纳,通过对香港典型TOD案例——九龙站的深度解读,对项目开发模式、交通组织、物业价值及流线设计等维度进行分析,总结出该项目的TOD实践经验,以期为国内后续TOD项目的开发提供一定的参考依据。
香港TOD模式发展历程
1 早期:地产补贴基建
2 中期:地铁引导新市镇建设
3 后期:精细化土地经营
香港TOD开发理念与特点
WALK:以行人为导向,对地道、天桥、无障碍设施优化设计,实现步行系统的可连接性
CYCLE:非机动交通体系、降低对机动车的依赖
CONNECT:减小街区尺度、功能集约、高密度开发自定义
TRANSIT:高质量公共交通体系,提升城市交通运输效率
DENSITY:中心高密度,以公共交通为核心,形成400m-800 m辐射圈
MIX:工作、商业、文化、教育、居住功能混合
COMPACT:短距离通勤的紧密社区,增大社区交流,打造活力空间
香港九龙站TOD城市开发
1 基本信息
九龙站实景
国内许多大型开发项目希望用商业或商务业态带动住宅发展,但往往成效不佳。九龙站反其道而行之, 采用“住宅-商业-商务”的模式分期开发。 前期大量住宅项目投入开发,提高区域内的人居密度,为城市空间带来最本质的活力;而后引入大型商业综合体,完成片区的商业配套升级,从而实现了资金链的有效衔接。先吸纳人群的途径大大降低了投资的风险,且利于后期多业态的项目开发。
九龙站开发模式示意图
图片来源:正合致远咨询
2 巨构在地化
九龙站剖面示意图
九龙站功能剖面
图片来源:正合致远咨询
3 微城TOD
九龙站业态功能分布示意图
4 城市步行空间的回归——立体交通
九龙站交通分区示意图
5 TOD物业价值
案例总结
· 开发主体
由港铁牵头,政府入股,联合开发商投资建设,实现地铁枢纽周边土地的利用率和效益率最大化;
· 规划布局
以港铁开发的车站综合体为区域枢纽核心,内圈层布局商业及办公物业,往外为绿化及公共空间,住宅区则分布于区域外沿;
· 交通设计
三维的立体化城市综合体设计,“地铁+公交线+的士”模式,交通动线垂直化,物业、公共空间与人行步道系统相连,步行舒适度提升;
· 业态分布
业态趋于年轻化,注重体验式消费(商、办、住、教育、康乐结合);
· 发展策略
前期以高端住宅驱动,随着片区逐渐成熟,高端商业、商务和酒店配套进入,为综合体实现整体升级。
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