浅谈房产项目回标分析的要点

1.1回标分析过程中，逻辑分析主要检查内容包括：

(1) 各单位投标报价是否有链接或合计错误；

(2) 各处数字大小写是否统一；

(3) 报价格式是否按照招标文件要求；

(4) 规费税金等费率计取是否有误等。

1.2具体逻辑分析举例：

(1) 某精装项目招标文件中，已明确暂定价是含税价，投标时某投标单位暂定价按含税价计入，重复计取增值税税金约22万元；

(2) 如下表中所示，标准层安装报价65965元，实际应为1#楼整栋标准层的安装报价，投标单位在此汇总表中以此为整栋标准层的安装报价*标准层层数，单单1#楼准层的安装报价费用偏差为65965*14=923510元。该项目共有31栋不同层数及户型布局的商品用房，均存在相同的计算逻辑错误，总造价约3亿元，仅此处造成的重复计算金额约5000万元，对造价及报价排名影响较大。

对于此类逻辑性的问题，我们咨询人员要做到无遗漏的一一查找，并按业主的需求修正逻辑错误。

总价、排名及单方分析数据是回标分析的关键成果指标，也是业主在决定中标单位时重要的参考依据。主要分析方法是对投标各单位总价从低到高进行排序，然后由总报价依次向单位工程、分部分项工程逐项展开对比分析。

此处需要注意在逻辑错误修正后可能会影响总报价排名顺序，应在修正逻辑错误后重新排序。如下表中，某项目投标单位3的报价因逻辑错误，修正后总价排名由原第3名调整为第2名，应及时指出。

3.1措施清单的回标分析：

主要检查是否存在漏报或者与市场价偏差较大的现象，可以从单方和总价占比来分析。

3.2取费合理性检查注意点：

(1) 取费基数需对照招标文件要求计取；

(2) 检查相同专业不同楼栋取费费率是否统一；

(3) 不同专业的费率存在差异，需要分开对比。

对于采用工程量清单招标方式，投标单位根据编制人员提供的工程量清单进行报价，但仍存在允许投标单位自行增补清单的情况，回标时要审核增补清单的合理性，如果是编制清单时的错漏，应当及时修正清单，如果是不合理增补，则应该剔除。

部分房产项目采用格式清单或者无量版清单招标（仅提供报价格式无分部分项明细的清单），通常由投标单位自行报价且采用总价包干方式。回标分析时应当审核是否存在不符合图纸、界面或者工艺要求的清单项及错漏项的情况。在招投标阶段，造价咨询人员应严格控制费用风险，避免中标后因错漏碰缺导致费用及工期索赔，防止结算时的扯皮。

当投标报价清单项数量较多时，容易出现不同楼栋部位具有相同项目特征描述的清单项存在单价差异的情况。常见原因是由于软件中材料价或者费率未调整统一导致，可以通过筛选比对的方式对比相同的清单项单价，应尽可能无遗漏地找到差异项并调整一致，可以有效避免变更及结算过程中参照合同单价时的争议。

例如某项目招标范围有会所和住宅，投标单位在会所和住宅的报价中管理费和利润取费不一致，导致相同墙地面做法子项单价存在差异。

6.1主要人工材料的对比

主要人工材料的对比分析，分析人工材料价格是否存在远低于成本或者远高于市场价格的情况，是回标分析工作中最基础的环节之一。

常规操作办法是，将各家投标单位以及招标控制价清单制作对比分析表，结合造价人员的经验，进行横向对比分析。分析人材机含量是否符合正常的定额消耗及市场实际情况，通过人材机含量调整综合单价。

此处需要注意的是，同一清单子项报价不合理的可能不止一家投标单位，各家报价单位的问题清单项均需要同时提出。

6.2不平衡报价分析

不平衡报价是投标单位一种比较普遍的投标策略，尤其在固定单价合同中，合同总价等于固定单价乘以招标清单中的工程量，最终结算量以实际发生的工程量为准。有经验的投标单位可以根据招标清单、施工图纸、技术规范要求等，结合现场施工环境及实际项目情况，复核清单工程量是否与实际施工的工程量存在较大偏差，判断后期甩项或新增工作内容的可能性。在这些情况下，经常会存在超出合理范围的不平衡报价。

不平衡报价，对于业主来言可能导致低价中标、高价结算的情况。作为咨询人员，回标分析时要尽量完整无遗漏地分析查找（尤其在定标分析时），除了需要注意明显高于市场价的报价项，还需要注意明显偏低（低于成本）的报价项。

通过前几轮回标分析中提出的反馈意见，要在下一轮回标时检查投标单位是否修正。如某项目投标单位在第一轮投标时“JS防水涂料1.5mm厚”综合单价为110元/m2，明显偏高于市场价水平。如果在前期回标分析时提出价格不合理的问题投标单位回标时未及时调整，将导致定标后调整困难。

除了做基本的回标分析对比表之外，还需要把在分析中发现的问题形成成果文件。如在前几轮回标分析时形成询标问卷，在定标分析时形成定标分析及报告，避免有分析无结论的情况出现。

以上是根据实际工作情况进行的经验总结，供各位同事参考。不过我们需要注意的是不同的项目、不同的业主对回标分析的要求不尽相同，我们应该第一时间了解业主对于回标分析的要求，以免做无用功。