上海：这些年，规划过的城市副中心，如今都怎么样了？

本文转载自陆家嘴金融圈

上海楼市，有一个一直被cue到的概念

就是 “五大新城”

这个概念相信广大购房者们都非常熟悉

很多人对五大新城的规划与发展能倒背如流了!

嘉定新城、青浦新城、松江新城

奉贤新城、南汇新城（临港新城）

但是今天我要跟大家聊的是上海的另一个概念规划，它的提出比“五大新城” 更早 ， 能级也更高 ， 它就是 “上海九大城市副中心” 的概念。

2001年上海城市总体规划城镇体系规划图

早在21世纪初，上海就开启了副中心模式。

2001年，国务院批准的《上海市城市总体规划》， 2001年公布的第一代副中心分别是： 徐家汇、五角场、真如与花木 。

徐家汇一骑绝尘升级成绝对市中心—— 中央活动区后 ，上海又在2017年启动了“九大副中心”的建设。  而后新增了 吴淞、金桥、张江、川沙、莘庄和虹桥 这6个新的城市副中心。

这些副中心多分布在中环内外，显著了提升了中环的发展， 上海的核心地段，不再只看内环！

依靠中外环附近的副中心，拉伸城市骨架，在九个重要节点打造就业、商业、公共服务的集聚区，并辐射周边居住社区，从而将城市边界向外拓展。

可以说，比起五大新城，城市副中心的规划能级显然更高！

如果说五大新城是上海广大刚需的战场，那么副中心就是中产们想要攻下的城池。

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为什么要发展副中心

上海一共有201个板块，16个大区，9大城市副中心，5个新城，这里面起码有30多个，独立的互不干涉的房价体系。

副中心的出现，不用让每一个区域都去争当“CBD”，更用再以CBD的价值衡量标尺，去看待城市副中心和片区中心。

上海要成为承载3000万人口以上的国际大都会，发展副中心是必然，也有非常有必要。

由只有一个明确的城市中心到多级城市公共中心体系，每一个人都需要完成对“城市中心”这个词的定义再认知。

主中心是一个城市里的中央活动区，那副中心是什么？地区中心又是什么？

大家可以看看“副中心”发展较为成熟的东京，它作为曾经的“通勤地狱”，为了缓解交通压力、分散城市功能，前后设立了共7个副中心。

例如， 银座是这个城市的顶级购物区之一，汇集了大量高档精品店，以及豪华的鸡尾酒吧和寿司 吧，也是亚洲最大的时尚展区。

涩谷是潮流人士的聚集地，最大的特征也许是他的反叛性，在这里你可以不受日本传统文化的束缚，你可以穿着得很新潮、很大胆而没有人把你视为异类。

秋叶原是二次元文化和日本动漫产业的圣地。

而如今上海正在追赶纽约、伦敦这两个第一梯队的世界城市，随着城镇化、国际化、全球化的结合，必然会如东京一样，产生一主多辅的城市结构。

随着上海副中心落地，置业的机会立即被按住，而那些正在孕育中的副中心，更蕴藏着巨大的发展前景。

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初代副中心

徐家汇、五角场、真如、花木

从2001年到现在，上海最早的四大城市副中心，虽然其规划的高度和能级是同样的级别，但是其发展的机遇点和启动的时间却完全不同。

从建设第一代的上海4大城市副中心到后续建设9大城市副中心，时间已经过去了很久。

这20多年的时间，第一代副中心的发展格局基本已经固定。

徐家汇

一句话点评：时势造英雄

徐家汇是第一代城市副中心里最早出圈的那个，顺利从城市副中心毕业，成为了城市CAZ。

面对上海老牌中心商圈这两年气势汹汹的商业升级，南京西路也好，淮海中路也好，升级幅度是非常的大的，这种商业体直接就是闭关重新改造、重新升级，大量的新兴商业都在这个核心商圈里面拔地而起。

徐家汇的崛起甚至一定程度上带动了整个徐汇区，今天的徐家汇已经超越四川北路、淮海路，成为一个出色的市级商圈。

1.五角场

一句话点评：没有在五角场巨蛋迷过路，都不能说去过五角场。

五角场可谓是上海四大副中心时代最成功的典范，实现了徐家汇模式的复制。

依托多所大学名校环绕的优势，打造出一条人才-孵化-产业-商务-商业-生活等功能相辅相成的城市功能闭环，为城市提供了巨大的发展动力。

上海的五角场真有五个角。黄兴路、翔殷路、淞沪路、邯郸路和四平路五路交汇，高架道路、车行道、人行地道、下沉式广场及地铁10号线在这里构筑成一个五层立体的“宇宙中心”。本文为“规划师笔记”精选文章。中心的地标是中环高架上的“彩蛋”，据说寓意着孵化、孕育和诞生，也正符合宇宙中心开天辟地、万物生长的调性。

在十多年前，“彩蛋”还是很前卫大胆的设计。谁的青春没有走过五角场的人型地道呢？

2.花木

一句话点评：目前发展最成熟的副中心，没有之一。

花木行政文化中心是浦东最重要的城市副中心之一。龙阳路项目融合商业、办公、生态等三方位于一体，致力于打造新时代高品质、国际化、升级版商业办公组团，突出生态、健康、绿色、活力，彰显花木行政文化中心崭新形象。

早前定位陆家嘴功能拓展区，而后逐渐把自己发展成了一个高端居住社区。

3.真如

一句话点评：永远在崛起的路上

徐家汇、江湾-五角场、花木四个城市副中心发展趋于成 熟。再来看看真如，它似乎只是一个仅仅存在于规划蓝图上的城市副中心。

可能真如听到最多的一句话就是 “本来是个好地段，可惜被耽误了” ，被谁耽误我就不细说了。

但是这两年真如已经初见雏形了，各大项目都在动工阶段，现在的新房和次新价格都包含了利好在内。

真如从2018年底拆完后动作就快很多了，随着高尚领域和中海臻如府的陆续交房，板块热闹了不少。

交通方面真如本来就是优势，内环边上地铁方便，地上建筑可以更新，14号线也已经 通车。

在陆家嘴金融城、外滩、新天地、静安寺上班的人，晚上住在真如，一步地铁20分钟左右到家。加班晚了，打个出租也没有多少钱。

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二代副中心

虹桥、金桥、莘庄、张江、川沙、吴淞

4.虹桥

一句话点评：弯道超车的二代

虽然虹桥是2017年才被提升为副中心，但其实它早就是二代副中心中的”无冕之王“了。

在过去10年里，大虹桥悄无声息地取代真如，抢先一步成为了上海西门户的副中心。

5.金桥

一句话点评：规模最大

作为浦东金色中环带的重要一环，金桥副中心正式开工建设，让大家又把目光聚焦在了久未露头的金桥身上。

桥副中心承担的是东北方向的公共服务、商业商务的核心功能，因此规划的强度非常大：超过300米的甲级写字楼就有两座，还有好几座200+和150+

在交通上，金桥占据优势，地铁6、9、12号线贯穿而过，14号线也于2020年建成通车。

金桥想象空间更大，光论投资性，以目前的时间节点向前看，在浦东都能排得上号。

6.莘庄

一句话点评：基础最好，人口密度最大

莘庄的基础是最好的，知名度最高，发展最早，成熟度最高，人口密度最大。

莘庄有独一无二的地理位置优势，向内可接市区资源外溢，向外可连接长三角，处于西南中心枢纽位置！

莘庄的东北方向是漕河泾开发区，西北方是大虹桥商务区，西南方有松江工业区和G60科创走廊，正南方有闵行经济开发区，紫竹科技园区。莘庄本身也拥有能级不小的莘庄工业区和莘庄商务区。

莘庄可以说是被国家级产业园区环绕，近距离通达各产业区，在这里，交易的边际成本可以达到最小化！

7.张江

一句话点评：上海“硅谷”，别问，问就是宇宙中心！

张江科学城能否发展起来，上海的科创能否发展起来一定程度上决定了中国的国运。

不是发展起不起来，是必须让它发展起来…

因为对比金桥副中心，张江副中心更看重的是科研，未来张江副中心核心区的地标就是象征“科学之门”的超高层建筑。

科技企业和金融企业一样，都喜欢扎堆，两栋320米的，两栋200米的，两栋160米的，还有别的附带裙楼，其容量之大，彼时都将有商家和公司入驻。

8.川沙

一句话点评：川沙？没听过。川沙妲己！听过。

很多人对川沙并不熟悉，可能第一次听说这个地方还是从“川沙妲己”玲娜贝儿，说不定这能就是川沙政府的营销手段之一呢。

川沙以迪士尼为核心建造的国际度假区生态圈，这一规划其实很早就在计划中了。

但是除此之外其他产业和商业，我认为短时间内还发展不起来。

9.吴淞

一句话点评：疫情交出的答卷，是否能反映未来规划的答卷呢？

宝山财政本来就不强，那里还有大量的老厂房，老破小，除非宝山区政府玩命的下血本砸钱进去否则短时间内很难有翻天覆地的变化。

吴淞副中心的实现寄托于吴淞工业区转型为吴淞创新城

吴淞工业区占地24.9平方公里，未来主要是依托大型国企的发展优势，把这里升级成为国家创新创意创业功能的集聚区、国际城市文化旅游功能的拓展区。