代建来救恒大了

金融渗透

目前的代建行业，按委托方的不同，分为三种模式，分别是政府代建、商业代建、资本代建。前两者只收取代建服务费，后者涉及资金引进与项目分红。

未来基于项目股权的代建模式将成为主流，资本代建在现实中将越来越常见。

起初的代建，一般是零股权第三方委托开发，但在现实中，委托方反而希望代建商也入一点股，给予他们超额收益，这样对项目会更加上心。由此便诞生了商业代建中最常见的一种模式“小股操盘”。

操盘方或是按照销售收入，收取一定比例的管理费和品牌使用费，及按持股的比例分享的项目利润；或是与合作方签订超额利润的分成协议，制定浮动的激励机制，以对应不同等级的KPI。

在操盘的过程中，代建主体还会联手金融机构，以解除资金的后顾之忧。

去年年底，绿城管理宣布与中粮信托，就江阴城南项目签署合作协议，绿城管理将为该项目提供资方代建服务。项目此前系江阴恒大华府，属于典型非标遇困项目。

不仅如此，彼时有消息称，绿城管理正与四大AMC之一的东方资产进行战略合作，多个涉房类项目已进入商务阶段。而除了东方资产外，中国信达也与绿城管理共同处置项目。

金融机构的资金实力毋庸置疑，但他们往往缺乏房地产开发和项目管理经验，缺乏专业的开发团队，因此常与代建商一拍即合。涉房类信托规模占比较高的信托公司，尤为如此。

绿城管理旗下的浙江绿城建服建设管理有限公司，便引入了中诚信托，由其持有37%股权。

而以代建为老本行的曹舟南，其创立的蓝绿双城，在2020年的引战中，也将眼光投向了信托。目前，蓝绿双城控股由中光财金兴陇（兰考）股权投资基金合伙企业（有限合伙）（简称“财金兴陇”）持有4.48%股权，财金兴陇背后则由光大信托持有99.5%股权。

不同于老一辈绿城人的草莽气息，在财政局当过副处长的曹舟南，财务出身的背景给予他对经济指标更加灵敏的嗅觉。引入信托，除了资金方面的考虑，还有获取资源的考量。

许多信托公司正在持续收割地产项目。就在2月25日，光大信托和五矿信托便与恒大签订了合作协议，收购了后者4个项目的相关股权。

其中，重庆黛宸房地产开发有限公司（恒大黛山华庭项目）10%股权及2.79亿元债权、东莞市鸿钏房地产开发有限公司（东莞恒大悦龙台项目）9.8712%股权及5亿元债权，均被光大信托揽入麾下，对价10.3亿元。

佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司（佛山铂睿府项目）9.23%股权及2.4亿元债权、南沙恒睿及南沙恒昌（各自10.97%股权，广深国际文旅城项目）及6.4亿元债权，被五矿信托收入囊中，对价11亿元。

信托机构接管了项目公司的运营管理，向项目投入资金，以保障后续开发建设及保交楼。虽然恒大表示在偿还完债务后，有行使回购股权的权利，但项目被信托撰在手中，不排除会引入其他代建方，参与其中。