“超薄”户型：老百姓喜闻乐见的户型，为什么房地产商不开发呢？

01

楔子

上图的户型面积是131平方，面宽达到了4开间，其中南侧的 “客厅+书房” 面宽达到了7.3米，面宽这么阔绰的户型，确实是比较罕见。

这是一个天津的户型，而良子在上海，本来是“风马牛不相及”的。

事情的起因是这样的，良子的朋友圈有个天津的朋友，专门写户型。他发了如下的一条，引起了我的注意。

正常情况下，130左右面积段的户型多数是3面宽产品，因为这样对地块的使用比较经济，购房者的客户体验也能接受。 （我随便网上找了一个，如下图）

那 是什么原因制约了开发商做出 “大面宽、小进深” 的超薄户型呢？

“大面宽，小进深”户型

是指东西向有4-5个面宽，南北向只有2个功能模块（中间只有走道区隔），长宽比大，像刀片一样。（如下图）

我今天这篇文章就是来探究一下原因，让大家都能做到“知其然，更知其所以然”， 不光是针对专业的设计师，更是献给普通买房者的 。

02

制约因素

一个户型产品要做大面宽，并不是那么自由的， 受制于地块的出让条件，营建的成本要求和市场的接受度等因素 。变量太多的话，不太容易研究，所以我今天想剔除市场和经济性相关的因素，单纯的谈物理空间上的限制条件。

而“ 容积率、建筑限高、当地日照要求 ”这三个因素只要确定了，就基本能确定一个地块户型的面宽了，所以说这是一道数学题啊。

A.容积率

是指一个小区的地上建筑总面积与净用地面积的比率。又称建筑面积毛密度。

比如一个18层为主的住宅小区，用地面积是4万方，地上总建筑面积是10万方，那么这个小区的容积率就是2.5。

但是18层的小区，容积率做到2.5，在华东地区是非常困难的，因为有建筑间距和当地日照双重要求 的 制约。

B.建筑限高

指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。

当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、风景区范围内的建筑，市、区中心的临街建筑物．航空港、电台、电信、当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、视线景观走廊及风景区范围内的建筑，市、区中心的临街建筑物．航空港、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞千程等周围的建筑物均应考虑高度限制。

局部突出屋面的楼梯间、电梯机房、水箱间、烟囱等，在城市—般地区可不计入控制高度；在保护区、控制区内应计入高度。 （具体情况如下图）

C.日照要求

在建筑设计中，为了保证室内环境的卫生条件，必须确定一个衡量日照效果的最低限度的指标，作为设计的依据，这个指标就是日照标准。

因为我国幅员辽阔，所以会跨很多个气候区，导致各地的日照标准也不太一样。我在 《 现行的日照分析，与精细化相去甚远！ 》 一文中，做了详细的阐述，有兴趣的朋友可以看看。

我先上结论，然后再举例说明。

1.当容积率相同，建筑限高相同，当地日照越苛刻，越不容易做大面宽的产品。

2.当容积率相同，日照要求相同时，建筑限高越苛刻，越不容易做大面宽的产品。

3.如果容积率不同，日照要求不同，建筑限高不同，关公战秦琼就没必要了。

上图是文章开头那个户型所在的小区，然后我同学陆工用天津和上海两地的日照标准各算一遍，我们看看差别 。

先看 天津，

如上图，整体的日照都不错，满足大寒日2小时的要求，最不利点在如下我圈出的位置。

最右侧得有点近，倒不是日照影响，而是心理感受不太好。

再看 上海，

如上图，整体的日照比天津更好，因为上海满足的是冬至日1小时的要求，最不利点在如下我圈出的位置。

那有个问题就跳出来了， 为什么天津能做这种大面宽的“超薄”户型，而上海却出现的很少呢？ 北京的朋友也给我反馈说，没有这么薄的产品。

问题出在建筑限高上 ， 因为相同的容积率，天津的规划局给出的建筑限高比上海的宽松很多。

我拿几个地块举例说明。?

地块一：

市中心的地块， 容积率1.5，限高25米，就只能做叠拼或者洋房和大平层产品了。但是总价过高，又会制约去化速度。

地块二：

中环内地块 ，容积率2.5，限高65米，只能做18层以上的高层产品，不然容积率很难做足。但18层以上产品公摊面积大，会带来去化问题。

地块三：

外环内地块， 容积率1.8，限高50米，只能全区做18层以下的高层产品，不然容积率很难做足。

这个项目和我们做日照分析的天津项目可以类比，

上海：容积率1.8，限高50米。

天津：容积率1.6，限高最小54米（最北侧有18F)。

天津项目在整体做11层的情况下，北侧最后一排做了18层来拔高容积率。而上海项目就没那容易了， 由于容积率高，并且限高也更严，所以就做不出超薄户型 。

如果是相同的建筑限高，相同的容积率，那么上海可以很轻松的做出天津类似的超薄户型。

03

容积率由来

既然容积率关系到土地的容量，产品的设计等方方面面，这么重要的 指标是怎么来的呢 ？

容积率是西方国家（主要是美国）从上世纪初推行城市土地区划管理制度中所采用的一项重要指标。美、日等国称作Floor Area Ratio, 缩写为FAR。容积率在国内于20世纪80年代后才逐渐流传使用。

由于它 能够 较为直观地表述地块的开发建设强度及利用效益高低 ，在大力推行房地产市场化以及实行城市国有土地租让制度的前提下，也为了便于和国外的相关行业对接，我国的土地管理、城市规划、房地产开发等部门和机构都广泛采用“容积率”这个指标。

那么 每块地的容积率是怎么得出来的呢？

大的思路如下图所示：

宏观层面：

总体规划在考虑用地规模的同时，对各项用地按一定的比例进行了布置。在《城市用地分类与规划建设用地标准》中规定的人口与用地规模的指标，推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例，确定城市整体密度。

中观层面：

在“平均容积率”的基础上，综合考虑城市土地价格、功能要求、景观要求、文化传承等各方面的要求，针对城市不同区位因地制宜的对“平均容积率”进行调整，确定不同的开发强度分区，得出各个区位不同使用功能用地的基准容积率。

微观层面：

对各密度分区中的具体地块密度进行细分，各地块密度分配总和不能导致“建筑总量的明显突破”。

具体的方法有哪些呢？

形体模拟法

不管是大到城市设计的范畴，还是小到单一地块的房产开发，都可以通过试做形态布局的规划设计，研究出空间布局及容量上大体合适的方案。然后加入社会、经济等因素的评价，反算成明确的控制指标。其优点是形象性、直观性强，对研究环境空间结构布局有利，便于掌握；缺陷是工作量大，并有一定的主观性。

归纳分析法

将已规划的和已付诸实施的各种规划布局形式的地块技术经济指标进行统计分析，总结得出经验指标数据，将其推广运用。这种方法，比较简便易操作；缺点是经验指标的运用到与原有总结情况出现偏差的情况，经验数据不一定能够适用，而且经验指标的科学性和合理性往往有赖于统计数据的普遍性和真实性。

一个地块容积率的确定并不是单一地块自身决定的，而是受政策、经济、文化等多方面的因素影响，所以不是一尘不变的 。只要其中有变量发生了变化，地块的容积率就有可能变化，所以才有那么多“调规”的新闻出现。

04

结束语

就因为看到了一个不太常见的“超薄”户型，想一探其产生的原因和环境，结果却写成了一篇 关于“容积率”的规划层面 的文章，实在让人意想不到。

如果我们的设计师们还落在对规范的“知其然，而不知其所以然”的阶段，那是 很难 与甲方进行有效的沟通 的，只能沦落为画图的机器，深陷“红海”。

如果我们的购房者，只对“住宅品质”一知半解，那就很 容易被“忽悠” 。除了哀叹市场上没有“心仪”的产品之外，也无计可施。

进入住房改善时代，我们能做的事情很多，但我们却很少去做！

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