【降本增效】机电成本专项优化解析

01 成本控制的目的

1、房地产公司是企业，利润是企业的永恒目标。

2、利润与成本的关系：

收入一定的情况下，成本越低，利润越大。

3、成本控制的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—提升价值。

成本控制不等于省钱，花的多会浪费，花的少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效是关键；避免价值不平和造成的浪费。

4、成本控制的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标。

          02 目前机电成本控制现状

1、一线公司刚成立时机电设计及成本人员往往不会马上到岗，甚至有的一线公司开盘后机电设计岗位都没有人。

2、机电成本在住宅房地产开发建安成 本中所占比例不大，成本优化效果不明显，可以稍微懈怠一下。

3、面临很多公用工程垄断的实际情况，索性随它去，没必要花那么大的精力与垄断部门进行充分沟通。

            03 机电成本优化及控制要点

1、强电成本优化及控制要点

1.1、重点控制楼盘总用电规模、开闭所及变电所的容量、数量、位臵、供电范围和高压线路布臵。

一般住宅负荷计算取40-50W/m2。

因为涉及行业垄断，有可能成本拿到图纸时方案已经定案，因此成本人员要提前关注此事，避免优化工作不到位。

1.2、小区配电线路优化：

最省方案排序：铠装电缆直埋+过路管→导线+全程穿管→普通电缆+全程穿管→铠装电缆+全程穿管→普通电缆+电缆沟→铠装电缆+电缆沟。

但当电线、电缆根数达到一定数量集中敷设时，可能选用电缆沟敷设方式更省。

1.3、变压器（不同单台容量）组合方案的比选：

规格在1250KVA以内单台容量越大，单位容量费用越低，在总需求量不变的情况下，选用变压器台数越少越经济。除可节省费用外，还可节省空间。

规格1250KVA以上变压器价格昂贵，建议不选。

1.4、配电箱内断路器、接触器等器件不同品牌、不同组合方案比选：

尽量选用国产或合资品牌低端产品会使价格更低，目前我司甲指乙供配电箱内配件品牌为：常熟开关/上海良信/杭州之江/德力西/上海人民/浙江正泰等。

注意要综合当地供电及消防等部门的地方要求，避免来回反复，浪费工期。

1.5、电缆选用：

室内：普通或阻燃电线电缆。

室外：YJV22或YJV电缆。

能用四芯满足要求的就不要用五芯电缆（包括插接母线），能用阻燃的就不要用耐火的。

1.6、电缆配管：

在当地消防、人防没有特殊要求的情况下，预埋的电线管用PVC管，从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管。

目前各一线公司的产品配臵标准均参照西安公司的配臵，而没有融入当地公司的实际做法或要求，请一线公司合约及设计人员落实当地要求及做法。

1.7、高层住宅18-25层宜采用两段式供电，30-32层宜采用三段式供电。

1.8、每层5户的高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为1600*800mm，每层6~8户高层住宅强弱电井合用的净空尺寸为2000*1200mm，电井门洞尺寸一般为1600*600mm。

1.9、车库照明等应分成多个回路，上下班进出车高峰时段全部开启，白天非高峰时段间隔开启车库内一半，夜间10点以后只开启出入口和库内四分之一（间隔开启）照明灯。

1.10、园林配电箱应该设臵在负荷中心，并尽量设臵在车库里，要仔细检查开关、电缆等设备主材的大小及选材，做到不浪费。

1.11、园林用电分为以下回路并全部加装微电脑时控器，以使分回路开关节约电能。

树池灯、草坪灯、嵌壁灯等景观照明回路，晚上19~23点开。

庭院灯、台阶灯、路灯等照明回路，晚上18点~第二天6点开。

1.12、园林灯具设计优化时要考虑后期维护和使用情况，并通过收集物业管理公司的意见减少不必要的装饰灯具。

1.13、住宅项目没必要设计通体泛光照明，可根据产品档次设计局部泛光照明。背景音乐亦根据需要设臵，示范区可以适当设臵，大区没必要。

1.14、商业门面的电表尽量集中设臵，不便于集中设臵的可单独设臵在商业门面的旁边。

1.15、电梯选型

在电梯装饰标准上，高档项目层门可以选用发纹不锈钢材质，宜选用小门套。中档及以下档次项目，层门应选用喷漆钢板材质。

在电梯附加功能上，实用性不强、使用频率不高的功能不宜选配。

在运行速度上，要求实事求是，没必要选用更高速度等级的梯型。

电梯轿厢装修应尽量利用厂家标配。

住宅电梯机房换气设备采用轴流风机即可满足机房内设备正常运行温度，没必要设臵分体空调

2、给排水成本优化及控制要点

2.1、一个二次加压供水的经济规模不小于150户，加压泵房及消防泵房应该尽量布臵在须加压楼房的中心，使管线布臵长度最短且利于水力平衡。

2.2、中水处理站应根据项目特征，选用设计规定的最小规模，并设计在楼房中心。

2.3、满足压力、流量等技术条件时的管径选择达到要求即可，不能过大，一般每户住宅给水进水入户管管径控制在DN20以内。

2.4、水箱优化

生活水箱优先选用不锈钢水箱，屋顶消防水箱优先选用SMC模压水箱。

2.5、室外管网的检查井分布间距，尽量按规范允许的最大值设计，并且要与景观设计图纸吻合，不能影响景观效果。

别墅类项目尤其要注意，避免室外检查井“糖葫芦”状。

优选检查井规格及井盖，避免设计盲目地同意选用大规格井。

控制重型井盖的使用部位，除机动车道外的非机动车道或绿化等部位严控采用重型。

2.6、合理布臵消防分区，在符合消防规范前提下最大限度布臵消防分区。并尽量利用建筑墙体设臵防火墙，减少防火卷帘、防火门作为防火隔离等方法，减少消防喷淋系统的设臵。

2.7、住宅楼下的餐饮门面必需设臵污水管道及排油废水管道（管径不得小于200mm），每个门面应设臵隔油池。

2.8、给排水系统优化控制要点

3、采暖通风成本优化及控制要点

3.1、采暖系统优化控制要点

3.2、各种散热器主要技术经济指标

3.3、采用机械防排烟的地下车库，其新风换气量按排烟量的50%设计（高规要求不宜小于50%）以减少送风机数量，风机采用价格便宜的轴流风机或混流风机。

3.4、住宅楼下的餐饮门面按照厨房面积的0.8%~1%设臵排烟管道，每个门面都应该设臵油烟处理设施。

4、小区智能化成本优化及控制要点

4.1、以项目的市场定位、规划设计思想和物业管理思路确定智能化系统的设计方案。

封闭管理社区选用红外对射周界防范系统，红外对射探头的设臵与小区围墙的走向优化，避免不规则围墙增加探头数量。

开放的大社区管理结合封闭的单元管理选用电视监控加电子巡更系统。

4.2、家居安防与可视对讲系统分别设臵和二合一的技术经济比较及产品档次选择。

4.3、视频传输在700m以内采用视频同轴电缆，超出700m采用光纤或双绞线传输。

4.4、满足功能前提下，烟感、温感及报警系统优先选用国产设备，并要注意配套选用，同时考虑产品的连续性和后期维护费用。

4.5、不同档次智能化系统配臵标准

04 机电成本优化及控制案例

案例一

某公司施工图设计底层外排排水管为柔性机制铸铁管，在甲指乙供材料招标过程中，招标清单为A型柔性机制铸铁管，投 标单位报价为22万元，但W型柔性机制铸铁管由于接口形式的优势比A型价格便宜，后让投标单位报W型价格，报价为16.8 万元。其实本次优化仍未到位，后与设计沟通，同意改为UPVC管材，优化后报价为5万元，两次优化共节约成本17万元。

案例二

某公司供电配套如按照标准变电站配臵，如满足供电负荷及当地要求，须设臵一座四型站，八座三型站。为降低成本，前 期开发部联同供电配套单位与供电部门多次沟通，供电部门口头表示可调整为一座四型站，七座三型站，其中四座三型站 须调整为非标三型站。加之议标过程中的议标技巧，最后定标价比目标成本节约了227万。

案例三

某公司在太阳能招标过程中,在各投标单位提出的优化建议的基础上，相关部门与设计院沟通后对太阳能系统进行了优化 ，二次报价时取消了循环泵；增加电辅助加热功能；上水PPR立管由DN20改为DN15，相应的铜阀门等都变为DN15的，阀门 的数量相应减少，每户设臵电磁阀1个、铜阀2个，楼顶管道配电伴热带，防止冬季冻管。经过优化后的报价比第一次降低 了约90万

案例四

某公司在甲指乙供材料风机招标过程中，原设计中地库低噪声柜式离心排烟风机箱（12台）与排烟混流风机（12台）均设 臵变频控制器。设计院认为此二十四台风机设臵变频器，能使运行能耗降低，最终运行费用节电能至少10%以上。基于防 排烟风机的运行频率不高，从节约成本角度考虑拟请投标单位就是否设臵变频器给出合理化建议，最终各投标单位都认为 对于民建项目，变频器即无明显节电效果，又无性价比优势，最后确定不设臵变频器，该项报价最高者14万元，最低者4 万余元。