住宅外墙渗漏分析及整改处理措施

常规的住宅外墙装饰大多采用墙面砖和外墙漆，它们既经济又美观，施工成本较低，是许多房地产开发商首选的外墙装饰材料之一。但在经济而美观的同时，外墙又最容易出现裂缝渗漏现象，外墙渗漏是住宅工程质量十大通病之一。雨水渗入内墙后，使墙面潮湿、霉变，它严重影响了房屋的美观和使用功能，也使得业主为之伤透了脑筋。因此，只有在施工过程中严格控制施工质量，才能有效地防治内墙渗漏现象。

一、渗漏墙面现场勘查情况描述

（1）外墙装饰采用小规格面砖，水泥砂浆勾缝，缝宽5?mm，面砖基层为混合砂浆，墙体保温采用外墙内保温形式。

（2）外墙表面平整，墙面砖未出现空鼓、裂纹、脱落和与基层粘结不牢固等现象，从外墙面看不出墙体渗漏的迹象，但实际内墙产生渗漏现象。    

二、渗漏原因分析

（1）外墙面砖砂浆勾缝不密实或勾缝砂浆（填缝带）产生收缩等原因，雨季气候使面砖灰缝产生持续积水现象，导致雨水渗入抹灰层进入墙体产生内墙面渗漏。

（2）外墙脚手架眼、剪力墙螺栓拉杆眼以及预留孔洞等，在墙体抹灰施工前未进行封堵及堵孔不严密或防水措施处理不到位，使雨水从面砖灰缝渗入抹灰层，并从洞眼进入墙体，引起内墙面局部发生渗漏。 

（3）砖砌体施工质量达不到规范要求，灰缝砂浆不饱满或存在透明缝、瞎缝和假缝，砖在砌筑前浇水湿润度达不到标准产生的砌体砂浆收缩等原因，促使雨水更容易从外墙面砖灰缝渗入抹灰层进入砖砌体灰缝而引起墙体渗漏现象。

三、整改处理措施

1.方案一

凿出局部内墙渗漏现象相对应的外墙面砖及基层或只凿除外墙渗漏面砖，将基层面清理干净，并在抹灰前浇水湿润，采用比原设计强度高一等级的混合砂浆抹面（水泥中掺3%防水粉），并在完成后的抹面层分次涂刷防水涂料3遍，经下雨或淋水试验检验合格后再补贴相同规格的外墙面砖（图1）。

图1 ?修补处理后的外墙面  

 2.方案二

墙面局部发生渗漏，将外墙面砖灰缝清洁干净，待干燥后，采用JS复合防水涂料或裂缝修补剂针对外墙面砖的灰缝分3次涂刷完成，经下雨或淋水试验检验合格后竣工验收（图2）。

图2 ?面砖灰缝涂刷处理后的外墙面

3.方案三

墙体大面积发生渗漏，但外墙面砖或其他装饰面又无明显裂缝时，将外墙饰面层清洁干净，待干燥后，采用有机高分子防水材料对外墙分3次进行整体涂刷防水处理，经下雨或淋水试验检验合格后竣工验收（图3）。

图3 ?大面积整改处理后的外墙面  

  四、施工防治措施 

（1）严格施工工艺及工程质量的控制，加强外墙的防水措施。

（2）对外墙脚手架眼、剪力墙螺栓拉杆眼、预留孔洞等墙眼要进行填塞封堵严密，并在封堵孔洞外侧表面做防水处理。

（3） 混凝土及填充墙在抹灰前应提前浇水湿润，严格控制抹灰砂浆的配合比，确保砂浆有良好的和易性和保水性，防止抹灰层出现空鼓、裂纹、脱落和与基层粘结不牢固等现象，且抹灰面层严禁使用素水泥浆抹面。

（4）增强混凝土外墙抗渗能力宜增加外墙防水构造层或找平层，其水泥砂浆宜掺防水剂、抗裂剂、减水剂。

（5）填充墙砌体应分次砌筑。每次砌筑高度不应超过1.5??m，日砌筑高度不宜大于2.8??m，灰缝砂浆应饱满密实。当填充墙砌筑接近梁板时，应留一定空间，至少间隔7??d后，再将其采用水泥砂浆嵌填密实、补砌挤紧。

（6）外墙采用加气混凝土砌块作为外墙填充材料时，应全墙满挂钢丝网；钢丝网孔尺寸不应大于20??mm×20??mm，其钢丝应采用直径不应小于0.9??mm的热镀锌电焊钢丝网。钢丝网应用钢钉或射钉加铁片固定。钢丝网应设垫块，不得将网片紧靠墙面固定，须确保钢丝网的抗裂作用。

（7）加气混凝土砌块应采用专用砂浆砌筑，应增加外墙防水构造层或找平层，其抹灰材料应选用抗裂防水砂浆，并粉刷3遍成活，以保证防水效果，且每层抹灰厚度不应大于10??mm，墙体抹灰完成后应及时喷水进行养护等施工处理措施。

（8）外维护填充墙上不宜留设脚手架眼、穿墙洞等。对墙上留设的孔洞，应有防治渗漏开裂的专项施工方案。

综上所述，外墙面虽然通过整改处理后有效地控制了渗漏现象，但严重影响了建筑物的美观。外墙渗漏的整改处理既耗费人力、物力，又浪费成本，给后期的物业管理造成了极大的麻烦，也给业主带来了诸多的不便。只有在施工过程中严格把好工程质量关，才能营造良好的小区环境。