黄奇帆 认为,中国房地产已经到达顶峰,目前, 中国房产公司独立法人有9万个,整个美国不超过500个,我们的开发商比全世界加起来还多, 以后中国房产商有1万个就不得了。
这相当于,中国房产商要减少近90%。
黄奇帆/文
01
从人均住房面积5平米
到现在达到了50平米
黄奇帆:中国房地产,改革开放40年来为什么会轰轰烈烈的发展?
这取决于1980年前后,城市化需求的极度饥渴,叠加城市化改革制度化的松动,就形成了爆炸性的发展。
1980年中国1.8亿城市居民,又吃又住又睡又是厕所间、厨房间都算在一起,人均住房面积是5平方米,三口之家是15平方米。
现在的人均住房面积来到了50平方米,对比那时的5平方米,就能看到那个时候住房需求极度的饥饿状态了。
这和中国经济整体发展阶段相关,40年前整个中国商业服务业规模只有1000亿,现在达到160万亿,在中国经济萎靡不振、城市住宅需求极度饥饿的背景下,整个需求是被高度压缩的,一旦有外部条件点燃,就像干柴烈火,开始爆炸式的发展。
1980年邓小平改革开放一开始,就释放了城市化的机制。
1)可以落户的制度;2)可以离土离乡的制度;3)土地承包释放农村劳动力的制度;4)城市有了土地批租有了房产商;5)老百姓有了自己拥有产权的家庭居住的房子;6)之后按揭贷款也出来了。
这六条改革一合成,就变成了巨大的推动力。
7)然后政府才成立了像上海浦东这样的投融资平台;8)接着国家又开设开发区,每个开发区就是一个经济发展的增长极,这都是城市化运动的推动力。
有了上面这八个机制,各项政策一松动,就把前面饿得扁扁的肚子一下子撑开了。
这一爆发是什么概念呢?
1990年中国1年造的房产面积是1000万平方米,到了2017年,中国房产商建的房子是17亿平方米,去年2021年,中国房产商新建房的总量16.5亿左右,所以大体上到2017年17亿打住,后面三年没有再涨。
这是波澜壮阔的中国过去30年、40年房地产发展的情况。
眼下,10个指标出现了拐点,中国房地产市场进入了新阶段。
02
我们房地产建设量占全球一半
去年有6亿平米房子没卖掉
03
中国房企加起来比全世界还多
有一万个不得了了
黄奇帆:今后5年10年,中国房产商运行方式的新常态会出现五大调整。
第一,全世界的房产商,负债率没有超过50%的,中国到了80%、90%,这是过去地价、房价、市场需求量猛涨16倍导致的。
一旦需求没有了,他们就会进入到一个新常态,负债率从90%下降到80%、70%、50%甚至40%。
第二,高价买地、大楼盘造房这种状态会收敛,会根据市场实际需求进行结构性开发。
第三,房产商发了疯一样的跨界,又搞商业、又搞工业、还搞制造业,觉得房产商赚了钱以后就可以随意跨界到处搞的就停了,他们就不再胡闹了。术业有专攻,这个方面会收敛。
第四,中国房产公司独立法人的有9万个,整个美国的房产公司不超过500个,我们的开发商比全世界加起来还多。
以后中国房产商有1万个不得了,所以今后十几年,房产商法人会不断注销,有的是倒闭,有的是自己转行、关闭等等。
第五,房产商卖房不会是以前那种造100万卖100万的大周转,以后可能变成了造50万,其中25万是商品房卖掉,25万是商业性的租赁房,变成商住、长租公寓销售。
这五大变化会是今后房地产常态的经营状态,所以你一点不要担心这一次的房地产阵痛会怎么样,这个阵痛恰恰是中国房地产发展到这一步必然带来的拐点。
拐点过后是良性循环的开始,这个开始不仅仅是靠政府约束,而是以环境土壤为导向的。
04
暴涨已经到头了
房价每年涨幅将低于GDP
黄奇帆:这个拐点是讲20年翻几番这样的房价地价上涨到头了,以后十年可能也会往上涨,但是每年涨幅低于GDP增长。
05
房地产是民生产业
不能轻易让房企破产崩盘
黄奇帆: 房地产是支柱产业,必须要稳住。
首先,房地产差不多要占GDP5%到10%的分量,要稳定。
第二,中国老百姓的财富60%是房产,房地产也是民生产业,也应该稳定。
第三,房地产是半金融企业,里面有大量的按揭贷款,如果崩盘对金融机构也是风险。
第四,房地产是龙头行业,关联着大量的供应链上的工业企业,带动几十个工业的销售产品、消费品。
我们政府之所以采取五个限制措施,就是控制房地产的炒作,追求稳定不大起大落。
长远来说,房产商自己的行为方式也会转变到比较可持续的稳定状态。
对政府来说,当下对这些困难房产商我们不是简单要去救,一旦它要崩盘,它的债务实际上进入破产重整的保全,它的资产不是房产商的,是债权人的,这个债权人包括银行、非银行或者老百姓集资款的债主、也包括买了按揭贷款的房子的老百姓,他也是个债权人,还有许多施工队的施工欠款。
对这样的资产,如果简单让他破产,会造成社会震荡,使它软着陆就要用重组的办法,重组是一切危机中,重要的软着陆的一种方法。
06
国家队出手收购兼并
社会上将产生巨大影响力和信心
黄奇帆:第一种,大型的房产商,出了问题的房产商自救,自我重组壮士断臂,砍胳膊砍腿,保存最主要的一个肌体,不使得整体上瘫痪。
第二种,优势的房产商,没出问题的房产商,去收购、兼并、重组出问题的房产商。
第三,我们国家队、国有资本运营公司也可以拿出它的资本金,战略性的资金,他不一定自己直接重组房产,他可以入股成为战略投资者,入股到那些优势房产商去收购兼并,他只要一介入,会在社会上产生巨大的影响力和信心。
第四种,地方政府也可以拿出一定的钱把过去10年5年批租给房产商的地,根据现在的市场行情打个折回购而不是没收,因为这个地事实上已经是债权人的了,你无权去没收它,你应该回购。回购以后这个资金封闭运行,就用来还债,也是一种重组。
第五,房产商库存的房屋,政府也可以回购一部分,回购的中低端的成为保障房,中高端的成为人才房。
总之,五管齐下,重组。
重组是软着陆的一个重要的杀手锏!
为了稳住局面,这五个渠道进行重组的时候当然需要资金,这种资金国家可以有专项债或者专门的贷款,这种债务不放在三条红线里,算体外循环,这也是一种办法。
总之最后的结果,使得这次拐点到来以后新的背景下,作为一个阵痛、转轨的一个重组手段,实现房地产平稳落地,软着陆。
在新的拐点下,其实用不着担心,房地产也好、政府的条款方式也好,都会随着新的形势进入良性循环的状态。
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