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“教科书”级别的高端改善型产品——万科第五园,升级版来了!!!

发布于:2020-11-05 14:48:05 来自:房地产行业/热门地产 4 29037 [复制转发]


你知道吗?万科第五园2期来了,而且, 户型全线“变小”! 复式最小仅86㎡,花园洋房最小95㎡……这还是我认识的万科高端改善标杆产品,万科第五园吗?2期这么小,万科第五园,你不配再叫第五园了?
本文转载自地产老驴,扒房,由库哥编辑。


第五园户型变小了

万科有很多产品系可以拿出来说,塔尖级的就是「第五园」。


据说这是一个足以被称为「教科书」级别的高端改善型产品。


传言,2017年扬州万科第五园一经亮相就惊艳四座。每次开盘,价值大几百万的别墅都要靠抢。


资料显示,第五园项目名称由现代设计教育奠基者王受之教授所起,他在受邀参观深圳第五园项目地块时,依循岭南四园的思路,探索一种全新的、中国式的现代生活模式,创造第五座园林居住范本,由此得名「第五园」。


我随便po几张扬州第五园的实景图,给老铁们品一品。


▲项目入口长度达到四五米的背景墙,这幅水墨画叫《蜀冈秋禊》,是清代画家汤禄名所画的蜀冈山脉。


▲进入小区之后,大堂空间有扬州八怪的八种竹影在玻璃与光线下若隐若现。


▲经过物业用房,就是一条大概一百多米的中轴景观道。这里有两个重要景观,一个是水庭院,一个是绿庭园。水庭院中,水面简洁纯粹,两边是连廊围竹。


▲穿过中心景观轴之后,往南走是吟月茶舫和戏台。这两张图是座于水中的吟月茶舫。



这么多年来,万科第五园只落址3个城市,深圳、上海、扬州。(至于南宁万科第五园,后面再说。)


据说是因为塔尖产品系选址非常苛刻,很多城市求而不得。


业界评价顶级豪宅的首要标准,就是地段。一个城市的稀缺资源总是有限,而豪宅总是临其而建。


先看看扬州的万科第五园。它紧挨着鉴真樱花大道、鉴真图书馆、鉴真学院,只要步行几百米,就是大明寺、蜀风西峰公园、栖灵塔和瘦西湖风景区。


▲扬州第五园区位示意图


瘦西湖风景区自带偶像光环,堪称烟花三月时的最美去处;鉴真樱花大道就像南京的鸡鸣寺樱花大道,吸引各地赏花群众纷至沓来;大明寺、平山堂、栖灵塔、鉴真学院更具历史特色,装满了扬州城的千年之间的故事和韵味。


看完这段文字,老铁们闭上眼睛联想一下,是不是景色美妙无穷?


上海、深圳的第五园选择自然也不赖。


▲上海第五园区位示意图


上海第五园选在了公园环伺的浦东新区曹路板块。这个项目东侧100多米就是浦东运河,北面大约260米就是庙港文化公园。西北直线900米左右是古李园。西南两公里外是浦东金海湿地公园。


这个板块也是上海数一数二的房价高地。


深圳第五园选址龙岗区坂田。南面几百米银湖山郊野公园,西南有塘朗山公园和白石龙音乐主题公园。地图上看,项目南面全是一大片绿色。这些都是城市不多得的景观资源。


▲深圳第五园区位示意图

去年7月,万科耗资7.33亿元拿下了兴宁东105亩地,这就是今天要说的「南宁万科第五园」。

这个项目坐落在兴宁区昆岭路与那况路交汇处。具体位置如下图:


▲万科第五园区位示意图


近日,南宁 万科第五园开了场产品发布会,推出其2期新品。

▲发布会现场图

产品一出来,在场看客都呆了,本以大户型为主的第五园1期,2期产品竟然做这么小。

原来最小复式为约125㎡,2期复式最小仅约86㎡;原来平层最小143㎡,2期改花园洋房,最小约95㎡。

不仅如此,户型面积段上线也缩水了,1期最大面积180㎡,2期最大面积约138㎡。

整体看,第五园主力户型由原来1期的143㎡和180㎡, 变成了2期的约95㎡和约125㎡。

▲第五园1期和2期户型面积对比

而且,第五园一改往日的傲娇性格,从全盘只做3个户型, 变成如今户型种类多达13个。

这还是我认识的第五园吗?


花园洋房面积小了,赠送却大了


整体看来,这一批户型有两个明显特点:

 

1、户型变多了。

 

数下来一共13种户型。原来主打143㎡和180㎡两种户型,现在一下增多了10多种。

 

不得不感慨,万科的设计师脑洞实在太大。

 

2、面积变小了。

 

原来的户型最小125㎡,最新的户型最小是87㎡,而且主力面积在87~138㎡之间。

 

乍一看这期的户型面积,小了很多。不过,认真研究了一番,发现它并不“常规”。


往下看,更刺激。

作为市场一哥(众房企中,万科的市场占有率最高),万科这么做,是要砸了“第五园”招牌?

别急,看过户型的莫愁,负责任地说, 第五园这次变小,还变出了不少新意。

莫愁挑几个格外出挑的户型给大家讲讲。

万科第五园的楼层结构没变,还是清一色纯洋房,每栋楼都只有6层。

2期产品格局大体为: 1F是下叠,包含一楼平层空间和4.8米的地下空间;2F是带大露台的情景花园洋房;3-5F是标准层;6层带超大露台和天台的顶层。

▲剖面结构

占比最大的户型,是3-5F标准层95㎡和96㎡三房,户型方正,双阳台设计,基本可以满足首置家庭购房需求。

▲主力户型标准层96㎡

比标准层更好玩的是带大露台的2F,它在标准层的基础上多长了一个20㎡“翅膀”。

▲96㎡2F户型

你以为,20㎡是第五园二期赠送之最?没那么简单。

来看2期138㎡顶层(6层)情景花园洋房。

这个户型的 面积只有138㎡,但赠送了88㎡的跑道式大露台,外加54㎡的天顶 ,超过130㎡的高赠送面积,抵了刚需一套房了。

▲138㎡户型图

▲138㎡效果图(第三方装修公司创意设计图)

在万科第五园2期17个户型中,大露台、高赠送的户型并不少。

▲116㎡顶层三房,露台约29㎡+天台约59㎡

▲120㎡顶层三房,露台约29㎡+天台约59㎡

▲124㎡3-5F四房,北面阳台约18㎡

而且,除了紧凑的95㎡三房、110㎡四房户型外,面积往上的户型,116-120㎡只做三房,138㎡只做四房,功能空间面积都不小。

第五园2期户型虽然变小,但定位仍然偏改善, 就是为了留给业主更多的舒适。

当然,除了阳台、露台大,赠送可观,2期户型整体很方正,南北通透,符合南宁人的居住喜好。

过道尽量压缩面积,根据家庭成员变化,户型还能灵魂扩充储物空间,万科这一点还挺讨喜的。

此外,2期户型还有2个亮点值得一提:

一是,2期95㎡户型厨房为半玻璃墙体设计, 方便女主人做饭的同时,对客厅孩子进行看护,这在南宁户型上算是首创,当然,是否适用得客户打分。

▲看护式厨房示意图

第二,第五园2期2F情景花园洋房,还隐藏了一个小心机。2层情景花园洋房通过独创式楼梯,可和1层复式一样,拥有院子。

▲2F情景花园洋房可拥有1楼院子


复式买1送2,被万科玩“坏了”

除了平层,万科第五园2期复式也很精彩。

可以说,变身后的第五园,最大的创新是对复式的拆分。让房子跳脱了平层属性,往更改善、更舒适的方向跃进。

莫愁给大家看第五园2期几个下叠户型,这写户型除了有标准层的“身躯”, 还往下挖了4.8米的延展空间 ,俨然一副“小合院”的身段。

看看这些“小合院”,是不是真能符合购房者需求。

先看86㎡的复式。

这么小的面积,竟然能做底复?第五园显然给市场的刻板印象提出新挑战。

单看平层图,这个86㎡小两房,涵盖带书房或衣帽间的大主卧,又有大客厅、大餐厅。

▲86㎡情景花园洋房

但往地下空间探索,就别有洞天了。

地下室的一层和夹层,多了两间房,你喜欢的影音室和健身房,一下子都有了着落。本以为要再拼搏10年才能够得到是生活,在第五园提前实现。

▲86㎡ 第三方装修公司创意设计图

别小看这点改变。

当下,追求品质生活的年轻人很多,市场对这类产品的接受度,会随着95后成为买房主力军,而水涨船高。

同样,95㎡的地下空间,符合实力更强的年轻人的喜好。

▲95㎡情景花园洋房

▲95㎡第三方装修公司创意改造示意图

向下延展的空间更大,赠送更多,功能性更强, 能满足不同家庭成员的需求(酒窖、琴房、健身房等)。

复式产品(别墅、院子等),这些高改产品,在过去,都是以大著称,如今却越做越小。

第五园2期复式,建面控制在百平之内,生活场景却得到极大丰富,这类复式产品,迎合了时下年青一代生活需求,至少目前放眼全南宁,仍是比较稀缺的。


灵魂拷问:为什么变小?

赠送虽然高了,但第五园变小是事实。

“变小后的第五园,不纯了”、“户型变这么小,南宁第五园,不能再叫第五园”……变小后,有关南宁万科第五园的争议声不断。

灵魂拷问,万科第五园,为什么要变小?

如今兴宁东,新盘一个接一个,多盘扎堆,最好的方法就是走差异化路线。

目前,兴宁区的热销户型,主要是90-130㎡的首置三房,和改善型洋房或合院。

▲兴宁区各类产品成交量

这次,第五园的主力户型是95㎡三房和125㎡四房,显然是追着市场最大缺口来补。

但现在的购房者可精明了,特别是追求改善的那波,他们大部分都不是楼市小白,多少有置换或二次置业的经历。

想让这部分人买单,光靠万科的牌子,可能有些单薄,市场买单的根本逻辑,是产品与客户定位、需求相匹配。

第五园变小后,能赢得这波客群吗?或许可以以下3点,可以成为撬动杠杆。

①降门槛。

第五园变小,最直接的好处就是把门槛降低了,按单价1.1万元/㎡计算,最小面积户型,首套首付降了近10万元。

▲万科第五园1、2期首付对比

②面积变小,低密不变。

第五园2期虽然户型面积小了,但容积率不变,整盘容积率1.8,是整个兴宁东唯3容积率1字头的盘。

▲兴宁东、三岸容积率对比

原规划17栋楼,调整后,变成14栋, 反而给园林让出更多空间。

▲二期效果图

③户型多,选择多。

第五园本想靠一套王炸户型打天下,可也得面临客户选择不多的难题。

想买大户的,不喜欢大平层;想占天或占地,想买复式的,门槛又太高。以至于,很多南宁人,对第五园,又爱又恨。

项目2期,明显提升了户型可选性。100㎡以内的情景花园洋房、复式均有,追求高舒适度的,顶层138㎡花样洋房,送超大阳台,和顶层露台,占天的同时,赠送还高。

对不少人来说,变小后的第五园,变得有趣了起来。

您觉得这个项目怎么样?

欢迎在下方留言探讨



全部回复(4)

只看楼主 我来说两句
  • 北街南巷
    北街南巷 沙发

    在中国,目前这个阶段还是追求城镇化,未来肯定发展的好了,大家就会追求田园风光。

    2020-12-10 09:15:10

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    赞同1
  • 王铜
    王铜 板凳

    资料显示,第五园项目名称由现代设计教育奠基者王受之教授所起,他在受邀参观深圳第五园项目地块时,依循岭南四园的思路,探索一种全新的、中国式的现代生活模式,创造第五座园林居住范本,由此得名「第五园」。

    2022-06-01 08:08:01

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    赞同0
  • 手掌
    手掌 地板

    追求质量生活

    2022-05-06 14:30:06

    回复 举报
    赞同0
  • 三纹石
    三纹石 4楼

    房地产是个永远讨论不完的话题,不知道中国的房地产还能火多久?希望人人都能买得起房,住得起房。不要炒房。多谢楼主分享,大赞一个!devildevildevil

    2020-11-10 12:08:10

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这个家伙什么也没有留下。。。

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