10年前学万科龙湖，现在该学谁？

近几年，地产行业出现了史无前例的大变局，最大的变化出现在以下几个方面：

? 利润越来越薄： 很多城市限价，利润空间压缩到成本与限定的价格之间，客户的期望值又很高，拿地太贵或者成本力太弱根本赚不到钱。

? C端时代来临： 供求平衡或者供大于求的城市，不是所有房子都能卖出去。只有充分了解客户，才知道他们想要什么样的房子；只有服务好客户，才能让他们重复买你家的房子。

? 产品的进化越来越难： 之前很多房企研发新产品，其实就是把标杆房企的做法移植过来就行，而标杆房企则是向国外学习。现在，国内标杆房企的住宅设计已经达到“均好”，很难再通过简单模仿完成进化了。

这种情况下，房企要如何才能突围？

明源君认为，这两年，各种新情况都来得太快、太猛，大家都在摸索最适合自己的突围之路。与其模仿同行不成熟的做法，不如向其他成熟的行业学习。具体来说，可以：

? 像制造业那样搞精细化运营，3%的利润率也能赚大钱。

? 像互联网行业那样响应客户需求，每天可以迭代好几次。

? 像高科技企业那样大力投入研发，建立别人无法突破的护城河。

下面明源君细细来说。

成本计算精确到分

生产流程精确到秒

利润率再低也能赚大钱

目前，按最保守的说法，房地产行业整体利润率还有8%-10%，有的区域可能更高，一些房企却说自己活不下去了。

我们来看下制造业龙头企业的利润：2014年，中国制造业500强的利润率，仅为2.7%。

房企之所以说自己活不下去，主要是8%-10%的利润率并不是完全可控的。

如果一个地产项目纸面上的利润有8%，可如果建设、销售慢了产生更多财务成本，施工出现问题产生一些变更成本，各种真实成本摊到桌面上之后，项目很可能就亏本了。

而制造业之所以2.7%的利润也能赚钱，是因为其基本是完全可控的。

制造业原料的成本，每个工序产生的成本，都是可以精确到分的；制造业每道工序的时间，是可以精确到秒的。

比较好的制造业企业，流水线上，一个工站和下一个工站之间，如果愿意是可以市场化结算的。也就是说，每个岗位产生了多少价值，都非常清楚。

可现在房企的管理，完全做不到这一点。

先说成本控制。

有的房企拿地价格高低完全靠运气。

可实际上，如果深入下去，搞城市研究、地块研究，你就会发现，虽然全国大周期没有了，城市小周期还是存在的，在小周期低谷拿地，一次就能省几百几千万。

还有的房企，每年同一货物的采购价格之间，有20%左右的波动，这是完全不正常的。

此外，一些房企内部的部门、外部的服务，具体产生什么价值、产生多少价值，无法显性化，他们消耗的成本也就成了一笔糊涂账。

再说流程控制。

有的房企现在还在按月、按周做计划，这种管理的颗粒度下，当然容易失控。而且这种管理颗粒度下，有许多主观判断要做，造成人力浪费。

当然，房地产像制造业那样按秒做计划，可能不太容易。

但如果房企的计划都能按天、乃至按小时来做，那么开发、销售周期就完全可控。

一旦房企的成本、计划，都能像制造业一样精确，那么，不要说8%的利润率，3%的利润率也不用太担心。

大数据统计客户需求

产品快速迭代更新

就不怕C端时代来临

如果你经常用各种生活相关的APP，你就会感受到他们的迭代速度有多快，一个问题早上出现，中午就解决了。

可房地产行业，完全不是这个样子。

首先，问题出现以后，不一定能反映到可以解决问题的人那里。

比如，一个物业管理处发现了一个设计缺陷，反映给物业总部，物业总部再反映到开发板块，开发板块再交给设计部门，要过好多道手。中间任何一个环节出问题，下一批项目就还是会有一模一样的设计缺陷。

其次，新需求出现以后，对应的新产品出现得特别缓慢。

如果今年有一批客户，喜欢某一种设计，调研结果送到总部，开始研发产品。等到产品上市，3年过去了，当年那批客户早都买房了，需求根本不存在了。

如果房企能在样板房、物业、客研客服端口，建立起全口径的信息收集统计系统。

如果这个收集系统收集到的信息，都能第一时间反馈到设计部门。

如果设计部门，能够尽快满足这些诉求，半年内就把相关产品推上市场，那么这个房企就再也不怕C端时代来临。

投入足够的金钱、时间做系统性研发

就能建立起自己的产品护城河

拥有自己专属的市场

高科技企业的护城河，往往来自专利技术。

有了专利之后：

有的技术，你根本学不会；还有的技术，从法律角度来说不能仿造。

高科技企业的护城河，为他们围出了一片专属的市场！

只有他们能生产那样的产品！

过去房企的护城河，大部分来自两个方面。
一个方面是品牌。比如，溢价30%的项目，只有少数房企品牌能够支撑。

另一个方面是性价比。只有标准化程度高、规模大、成本力强的房企，能做出超高性价比。

通过研发建立起自己的产品护城河的房企，凤毛麟角。

而事实上，这条路是能走通的。

比如，做科技地产、绿色地产，几十年积累起来的技术优势，别人轻易是学不会的；还在专利保护期内的新技术，别人是不能用的。

再比如，如果你产品的核心模块，有特殊的建筑、装修、运营标准的支撑；如果你产品核心模块的背后，是专属的材料、结构供应商，而且进行了专门的研发，那么，别人也是无法抄袭和模仿的。

明源君相信，如果房企像高科技企业那样，大手笔投入研发、长时间坚持下去，是一定会有回报的。（作者：明源地产研究院 天风）