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园区,还有民营企业的活路吗?

发布于:2024-05-03 06:39:03 来自:环保工程/环保大厅 [复制转发]

园区,还有民营企业的活路吗?

这几年,国进民退的声音越来越大了。以前,园区的滚动开发是可以转动的,民营企业不仅可以捆绑住宅用地,还能通过产业用地来回血,就算园区的融资-开发-建设-退出周期比住宅长一些,也是能够被接受的。

但是,现在不一样了,民营企业的滚动开发玩不动了,放眼望去全是高自持、全自持的园区,不仅轮转的周期非常长,就连公募REITs、私募等退出方式也变得遥遥无期了起来。

一边是滚动开发的疲软,一边是重资产开发的高风险,在多重压力交织下,民营企业不玩了,也不敢玩了,但国有企业不行。

在产业大环境进一步收缩的大背景下,发展制造业,创造GDP的重任自然落到了国有企业的头上。所以,也就出现了大家看到的国进民退的现象。

  

 

从这几年新建的园区也可以看出,绝大多数项目都是由地方政府和国资平台主导的。

当产业行业的天平逐渐向国有企业倾斜,民营企业的生存空间自然会被进一步压缩,国进民退的现象也就越来越明显了。

去年2月,深圳提出将连续5年,每年建设2000万平方米的高质量、低成本、定制化厂房空间。去年9月,上海也提出三年推出3000万平方米智造空间。其实,不管是深圳,还是上海,又或是其它城市,整个工业上楼浪潮都是以政府层面作为推动主力的。除了大面积出台工业上楼政策之外,很多地方政府还要求工业上楼的租金价格要低于市场价,比如深圳的厂房租金不得超过35元/㎡。我们都知道,相比于标准厂房,工业上楼的成本更高,建筑单方造价比标准厂房普遍高出20%以上,如果针对某些特色产业,建筑单方造价更是高出30%,甚至更多。而且,在限价政策出台之前,一些民营企业手里面已经拿了一批工业上楼的土地了,现在出台限价政策,无疑会对民营企业产生巨大冲击。毕竟,一边是政府的租金指导价,一边是远高于指导价的工业上楼产品,就算园区能够通过一些运营服务留住一部分企业,绝大多数企业还是会因为租金的价差走掉。因为,成本对于制造型企业来说,一直都是非常敏感的。在这样的情况下,民营企业降价不是,不降价也不是。国有企业有地方政府兜底,就算亏本做生意也不会有太多影响,只要能完成政府下发的指标,零租金都有可能。

但是,民营企业不一样,他的目的是为了赚钱,对于这种谁干谁亏本的买卖,民营企业自然是不愿意干的,更不可能在租金上做无底线的让步。

 

在园区竞争日益加剧,国有企业大肆入局园区的背景下,也就出现了越来越多民营企业不愿意干园区,以及国进民退的现象。 

 

其实,与其疯狂内卷,国有企业和民营企业不如发挥自己的优势。

 

国有企业土地多,且开发经验丰富,不仅在土地规划、开发建设方面更加擅长,在硬件配套、政府政策等方面也有更多优势,但因为体制机制的原因,他们在运营能力上是有所欠缺的。而民营企业则恰好相反,虽然没有丰富的土地资源,也没有太多开发建设经验,但他们可以投入更多的人力,不仅能够对接更多的社会资源,还能把园区运营做得更加细致,甚至在招商方面也能占据更多优势。所以,可以根据不同企业的特质做划分,新加披祖屋就是一个非常有意思的分配模式。

在新加披,大家都能以一个相对低的价格购买到祖屋,因为在最开始的资源分配上,新加坡就划定了60%左右的份额,来保障绝大多数群众对住房的需求。

如果有购买别墅、豪宅等高端住宅的需求时,就需要花费更高的价格去购买,而相对高端的市场通常有民营企业占据,大概能够占到市场份额的40%左右。这不仅能很好的平衡整个新加坡的房地产市场,还能保证当地居民最基本的住房需求,同时市场中也有更高端的产品出现,满足客户对于住房的高标准高要求。从国有企业和民营企业的性质上做划分,由国有企业做基础的社会保障工作,而民营企业则满足中高端的市场需求,企业之间各司其职,不至于出现恶性竞争,导致市场进入无效死循环。

其实,把新加坡的房地产分配模式放在产业园区,也是合理的。 

 

在我国,中小微型企业占据了绝大多数,而大型企业,行业龙头企业则只占据了一小部分。

所以,在这种情况下,可以将园区主体划分为两种类型,一类是以国有企业为代表,且适合中小微型企业的保障型载体,一类是以民营企业为代表,且适合大型企业、行业标杆龙头企业的中高端产品。

与此同时,还可以根据不同客户的需求,划分出不同的载体类型。

第一种类型是具有孵化器属性的工业上楼产品,主要针对的是市场中的小微型、初创型企业,不仅租金价格更低,还具备培育孵化的作用,更能在一定程度上帮助企业成长。

小微型、初创型企业因为抗风险能力弱,所以具有孵化器属性的工业上楼产品更适合国有企业来做。

第二种类型是单层厂房或者多层厂房,主要针对的是市场中的中型企业,他们对成本管控相对严格,不需要太多的服务,只要能够提供相对低价的厂房就能满足中型企业对载体的需求。

以前,单层厂房或者多层厂房是民营企业的主场,但他们在运营园区的过程中大多以存量去化为主,而政府要的是增量。

如果只是单纯的存量去化,没有DDP的增长,以及新增企业进来,就现在的情况来看,地方政府更愿意把单层厂房或者多层厂房交给国有企业。所以,现在市场也慢慢出现了国有企业和民营企业在单层厂房,或者多层厂房之间的竞争。

对于大型企业,则可以通过民营企业提供定制化的园区载体,因为他们不仅对园区载体的要求比较高,同时还需要园区提供更加专业的服务,品质和专业能力,是大型企业更看重的。

最后,就是拥有绝对实力的龙头企业,他们基本都有实力直接找政府,或者国企拿地。但因为开发建设能力,园区运营能力的欠缺,这其中也就衍生了更多龙头企业和民营企业的合作空间。

其实,不管是国有企业也好,还是民营企业也罢,找准自己的定位和优势,让中小微型企业有一个稳定且可承受的发展空间,让大型企业,标杆龙头企业有一个更专业更长远的发展可能,才是企业应该做的。

无意义的内卷,无底线的恶性竞争,不管是对企业自身,还是对产业发展,都是没有太多意义的,只会两败俱伤。

国有企业做保障,民营企业做中高端,才能让整个园区行业更加健康,整个产业发展更加持久。

在制造业大趋势之下,我们不难发现,现在不管是国有企业,还是民营企业,他们之间都开始出现越来越多的交集和竞争,这其实是一种好现象。

 


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  • yj蓝天
    yj蓝天 沙发

    当前形势下,民企如何生存和发展,文章起到一个抛砖引玉的作用

    2024-05-04 07:42:04

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这个家伙什么也没有留下。。。

环保大厅

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